2 mars 2010
2
02
/03
/mars
/2010
17:00
Par Jean Christophe Bataille.
J'ai dit dans le dernier Forecast qu'il était temps pour les acheteurs à crédit de commencer à regarder le marché immobilier.
Les baisses de prix vont certainement se poursuivre en France cette année en créant de nouvelles opportunités. Les taux devraient rester encore relativement sages pour 2010. Il faut toutefois bien comprendre qu'une hausse brutale de ceux-ci, même si elle contribuait à faire baisser les prix des biens, pourrait rendre l'investissement plus coûteux à terme et faire perdre l'avantage de l'érosion monétaire à venir.
Retenez qu'un crédit sur 100 000 euros coûte 145 435 euros au taux de 4 % sur 20 ans et qu'il coute 200 545 euros au taux de 8 % sur 20 ans, et qu'il faut donc une baisse très significative des prix pour équilibrer une hausse des taux qui pourrait d'ailleurs être beaucoup plus importante en cas d'enclenchement d'une vraie spirale stagflationniste. Nous avons par exemple connu des taux de crédit à 14 % dans les années 70-80.
Il faut bien comprendre que la stratégie qui consiste à n'engager une opération d'achat que si les rendements sont au minimum à 8 % n'est pas une bonne solution si l'acquisition se fait à crédit car seul le différentiel de taux compte. Je m'explique : un rendement locatif de 8 % avec des taux d'intérêt à 10 % est moins rentable qu'un rendement locatif à 6% et des taux d'intérêt à 4% car le différentiel de taux passe de -2 (perte) à +2 (gain).
Le rendement locatif doit par ailleurs être ajusté de la taxation des revenus fonciers qui n'a cessé d'augmenter au cours des années. Bien sur, les opérations réalisées dans le neuf offrent une fiscalité plus avantageuse mais celle-ci est souvent incluse dans le prix de vente du promoteur qui est bien supérieur à celui de l'immobilier ancien.
La baisse des prix des deux ou trois années à venir en monnaie courante n'a donc d'intérêt, si les taux augmentent, que pour les acheteurs au comptant et dans la limite de l'évolution des indices des prix à la consommation et des salaires à l'horizon de quelques années car à cette échéance, les prix de l'immobilier pourraient à nouveau augmenter en monnaie courante.
Comme souligné précédemment, l'utilisation d'un PEL ou d'un CEL qui permet de remunérer son cash tout en garantissant son futur taux d'emprunt à un niveau raisonnable est une solution qui permet de se retrouver dans la situation d'un emprunteur au comptant et donc de pouvoir attendre une baisse supplémentaire des prix. Sinon le risque est grand de manquer l'opportunité d'un financement à bon compte.
Il faut donc commencer chercher de belles occasions dans l'ancien bien situé, en privilégiant le rendement. Pour les niveaux de taux actuels des rendements locatifs de 7 à 8 % en particulier si on utilise une cascade d'investissement avec travaux d'amélioration qui permettent de déduire et reporter du déficit fiscal foncier sur les années à venir, est attrayante. Les situations difficiles qu'engendre la crise peuvent être à l'origine de baisses importantes des prix en particulier sur les biens qui nécessitent des travaux. Il y a du 7 % de rendement dans des quartiers de qualité de quelques villes de province si on se donne la peine de chercher de bonnes affaires. Avec des taux à moins de 4 %, ca fait déjà 3 % de différentiel de taux. Le jeu, c'est de trouver des rendements locatifs de 8 %. Quand on n'est pas sur le marché, les bonnes affaires profitent à d'autres ...
Une autre régle : il n'y pas de bonne affaire dans le neuf. La loi Scellier fait grimper les prix et les promoteurs ont fait baisser leurs stocks.
Sachez également que dans le contexte de dévalorisation monétaire actuel, les financements doivent impérativement être réalisés à taux fixe.
Dites vous enfin qu'être en permanence à l'affût et avoir de bonnes relations avec les professionnels de l'immobilier est fondamental pour dénicher de bonne affaires.
Attention cette stratégie d'investissement n'a de pertinence que parce que nous pensons que les taux d'intérêt long terme finiront par exploser et que l'issue de cette crise est stagflationniste. Les rendements immobiliers monteront, mais pas à cause d'une importante baisse des prix de vente en monnaie courante mais parce qu'à terme, les loyers monteront plus vite que les prix de vente ... Le postulat est toujours le même, une hausse des taux freinera l'économie, mais n'empechera pas la dévalorisation monétaire.
J'expliquerai dans un prochain article pourquoi je pense que la situation occidentale est différente de la situation japonaise des années 90. En cas de déflation longue à la japonaise, il serait bien sûr urgent d'attendre mais le risque est grand pour l'investisseur immobilier de croire à cette issue aujourd'hui.
J'ai dit dans le dernier Forecast qu'il était temps pour les acheteurs à crédit de commencer à regarder le marché immobilier.
Les baisses de prix vont certainement se poursuivre en France cette année en créant de nouvelles opportunités. Les taux devraient rester encore relativement sages pour 2010. Il faut toutefois bien comprendre qu'une hausse brutale de ceux-ci, même si elle contribuait à faire baisser les prix des biens, pourrait rendre l'investissement plus coûteux à terme et faire perdre l'avantage de l'érosion monétaire à venir.
Retenez qu'un crédit sur 100 000 euros coûte 145 435 euros au taux de 4 % sur 20 ans et qu'il coute 200 545 euros au taux de 8 % sur 20 ans, et qu'il faut donc une baisse très significative des prix pour équilibrer une hausse des taux qui pourrait d'ailleurs être beaucoup plus importante en cas d'enclenchement d'une vraie spirale stagflationniste. Nous avons par exemple connu des taux de crédit à 14 % dans les années 70-80.
Il faut bien comprendre que la stratégie qui consiste à n'engager une opération d'achat que si les rendements sont au minimum à 8 % n'est pas une bonne solution si l'acquisition se fait à crédit car seul le différentiel de taux compte. Je m'explique : un rendement locatif de 8 % avec des taux d'intérêt à 10 % est moins rentable qu'un rendement locatif à 6% et des taux d'intérêt à 4% car le différentiel de taux passe de -2 (perte) à +2 (gain).
Le rendement locatif doit par ailleurs être ajusté de la taxation des revenus fonciers qui n'a cessé d'augmenter au cours des années. Bien sur, les opérations réalisées dans le neuf offrent une fiscalité plus avantageuse mais celle-ci est souvent incluse dans le prix de vente du promoteur qui est bien supérieur à celui de l'immobilier ancien.
La baisse des prix des deux ou trois années à venir en monnaie courante n'a donc d'intérêt, si les taux augmentent, que pour les acheteurs au comptant et dans la limite de l'évolution des indices des prix à la consommation et des salaires à l'horizon de quelques années car à cette échéance, les prix de l'immobilier pourraient à nouveau augmenter en monnaie courante.
Comme souligné précédemment, l'utilisation d'un PEL ou d'un CEL qui permet de remunérer son cash tout en garantissant son futur taux d'emprunt à un niveau raisonnable est une solution qui permet de se retrouver dans la situation d'un emprunteur au comptant et donc de pouvoir attendre une baisse supplémentaire des prix. Sinon le risque est grand de manquer l'opportunité d'un financement à bon compte.
Il faut donc commencer chercher de belles occasions dans l'ancien bien situé, en privilégiant le rendement. Pour les niveaux de taux actuels des rendements locatifs de 7 à 8 % en particulier si on utilise une cascade d'investissement avec travaux d'amélioration qui permettent de déduire et reporter du déficit fiscal foncier sur les années à venir, est attrayante. Les situations difficiles qu'engendre la crise peuvent être à l'origine de baisses importantes des prix en particulier sur les biens qui nécessitent des travaux. Il y a du 7 % de rendement dans des quartiers de qualité de quelques villes de province si on se donne la peine de chercher de bonnes affaires. Avec des taux à moins de 4 %, ca fait déjà 3 % de différentiel de taux. Le jeu, c'est de trouver des rendements locatifs de 8 %. Quand on n'est pas sur le marché, les bonnes affaires profitent à d'autres ...
Une autre régle : il n'y pas de bonne affaire dans le neuf. La loi Scellier fait grimper les prix et les promoteurs ont fait baisser leurs stocks.
Sachez également que dans le contexte de dévalorisation monétaire actuel, les financements doivent impérativement être réalisés à taux fixe.
Dites vous enfin qu'être en permanence à l'affût et avoir de bonnes relations avec les professionnels de l'immobilier est fondamental pour dénicher de bonne affaires.
Attention cette stratégie d'investissement n'a de pertinence que parce que nous pensons que les taux d'intérêt long terme finiront par exploser et que l'issue de cette crise est stagflationniste. Les rendements immobiliers monteront, mais pas à cause d'une importante baisse des prix de vente en monnaie courante mais parce qu'à terme, les loyers monteront plus vite que les prix de vente ... Le postulat est toujours le même, une hausse des taux freinera l'économie, mais n'empechera pas la dévalorisation monétaire.
J'expliquerai dans un prochain article pourquoi je pense que la situation occidentale est différente de la situation japonaise des années 90. En cas de déflation longue à la japonaise, il serait bien sûr urgent d'attendre mais le risque est grand pour l'investisseur immobilier de croire à cette issue aujourd'hui.
/fdata%2F3380378%2Favatar-blog-1126041920-tmpphppoxAwZ.jpeg){kind=avatar}