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17 octobre 2012 3 17 /10 /octobre /2012 17:40

Par Jean Christophe Bataille

 

http://graphics8.nytimes.com/images/2012/07/19/business/ECON/ECON-articleLarge.jpg

 

La récente hausse de 15 % des mises en chantier aux Etats-Unis est un indicateur indubitable du démarrage d'un nouveau cycle immobilier. Le deleveraging est terminé et l'activité dans ce secteur est à nouveau sur des rails. Ce n'est pas étonnant quand on connait la réactivité et le pragmatisme du pays. Les prix dans l'immobilier ancien sont en train de grimper et parler de déflation aux USA aujourd'hui n'a aucun sens. Le seul pays encore en déflation d'actifs dans le monde est l'Espagne qui a usé du refinancement hypothèquaire bien au delà de la raison alors qu'il dispose de peu de relais de croissance.

Le risque majeur en Amérique est désormais le fiscal cliff et le développement d'un sentiment d'insolvabilité de la dette souveraine si des mesures budgétaires comme celles qu'ont prises tous les pays d'Europe (à part peut être la France socialiste qui rechigne à couper dans ses dépenses publiques) ne sont pas votées. Le résultat pourrait être un affaiblissement du dollar contre beaucoup de monnaies dont l'euro.

L'issue de la période électorale US risque d'etre agitée sur les marchés obligataires et nous gardons précieusement nos lignes short sur le 20 ans américain qui constituent pour nous une assurance contre la hausse des taux.

Pour le reste nous restons positionnés sur les actions à hauteur de 15 % à 20 % du patrimoine en insistant sur les émergents, sur les matières premières et désormais un peu plus sur l'Europe qui est largement sous évaluée par rapport aux USA. Un recul est possible lorsque le VIX atteindra 14 mais il est impératif de posséder des actions dans l'environnement stagflationniste monétaire actuel.

L'immobilier à crédit et l'or constituent respectivement 50 % et 20 % du patrimoine. Les 10 % restants étant alloués à divers investissements comme, entre autre, les obligations émergentes en monnaie locale.

D'une façon générale, la croissance va rester lente et les monnaies vont continuer à se dévaloriser. Le Yuan a d'ailleurs atteint cette semaine un sommet contre dollar et euro. Ce mouvement a été anticipé sur Futures il y a déjà deux ans. Il ne peut que se poursuivre.

Bonne fin de semaine !

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Published by Jean Christophe Bataille - dans Opinion
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commentaires

search here 12/06/2014 13:43

I really appreciate all the working class people because they play a very important role in shaping our society and our world. And that is something that we should not forget. Great images and thanks for sharing.

serrurier cannes 25/06/2013 15:26

c'était une bonne nouvelle, mais la situation de crise perdure, je veux dire dans l'économiemondiale de manière générale. donc il en faut plus qu'une fin de la crise immobilière au USA

billl 04/11/2012 10:10


contradictoire


http://www.la-croix.com/Actualite/S-informer/Monde/Les-Etats-Unis-n-ont-pas-tourne-la-page-de-la-crise-immobiliere-_EG_-2012-11-02-871359

Jean Christophe Bataille 28/10/2012 10:25


Nouvel article.

Jean Christophe Bataille 27/10/2012 21:22


L'évolution des prix est effectivement hétérogène, d'ou l'interet des moyennes.

Goelo 27/10/2012 20:48


JC, je ne l'ai pas signalé car ce n'est pas une règle générale mais mon propriétaire, satisfait d'avoir enfin trouvé un locataire et qui entretient son jardin, ne m'a pas augmenté depuis 4 ans.


Les 20% c'est pareil, c'est sur une tranche de prix spécifique dans un secteur précis. Le problème des chiffres immo c'est qu'ils sont trop généraux. Combien de propriétaires au fin fond de la
cambrouse se basent sur les chiffres de l'IDF assénés par les médias ?

Jean Christophe Bataille 27/10/2012 19:01


Goelo, OK pour tort. Le problème, c'est jsutemetn les taux. Avec cette courbe là, l'immo ne peut pas baisser beaucoup. En revanche, le cash ou les obli rapportent beaucoup moins que l'inflation
réelle. En fait tu perds de l'argent à payer un loyer et ton cash est rémunéré sous l'infaltion c'est à dire très mal. C'est pas bon. je ne discute pas tes 20 % je n'observe ca nulle part et les
chiffre des notaires ne montrent pas ca non plus. En fait le seul truc qui chute c'est le nombre de transactions. 

Goelo 27/10/2012 18:55


Il m'aurait étonné que SP ne mette pas un peu d'huile sur le feu...


 


Une nouvelle fois, JC, et à moins que tu ne sois tordu c'est torT ! Ca m'énerve cette faute.


 


Sérieusement, je crois que JPA et toi vous faites un dialogue de sourd. Vous n'avez ni le même capital, ni les mêmes objectifs concernant l'immobilier. Tout comme avec Fred vous n'avez pas les
mêmes objectifs en terme de durée de placements. Ce qui provoque des clashs inévitables car vous ne parlez pas de mêmes choses.


 


Je n'ai pas besoin de JPA pour me renseigner sur l'immo ou autres choses. Je vais parfois sur bulle immo, je lis le GEAB, je lis mêmes tes articles attentivement.


Ensuite je fais mes choix et je n'en veux à personne si je me trompe.


 


J'ai été propriétaire jusqu'en 2006, j'ai vendu et je suis maintenant locataire et je regarde les prix baisser depuis 2008 (environ 20% en moyenne dans mon secteur). Je te parle de maisons
individuelles et de résidence principale, pas d'investissement locatif et ceci en province pas en IDF.


Je fais le choix de parier sur une stagnation des taux et d'une baisse des prix même modérée et les 3 dernières années me confirme ce choix (baisse des prix ET des taux).

SamePlayer 27/10/2012 18:35


Wikipedia essaie de faire des efforts pour mettre le savoir a portee de tous mais a priori ce n'est pas suffisant.


La ils ont mis "un niveau de prix d'echange" mais il semble que ca ne soit pas clair. Ca n'a pas ete interprete comme "achat/vente".


"valeur intrinseque" est un mot un peu complique. Il a ete interprete comme "valeur d'un tas de cailloux dont moi je connais le prix".


 


JPA ca fait donc 12 ans que tu attends pour acheter... vdm.


 


SP


 


 


 


 

Jean Christophe Bataille 27/10/2012 17:43


JPA,


Je ne delete pas car tu n'es pas un troll. En revanche, tu ne m'interesses pas. Continue à poster pour goelo ou d'autres ca ne me gene pas. Mais ne t'attends pas à ce que je te laisse induire en
erreur mes lecteurs avec idées déflationistes car l'élastique qui se tend, la bulle spéculative, la grande déflation qui va faire chuter tous les prix de 40 % c'est du Abadie et j'ai assez dit
ici que ca ne tenait pas la route. Ma position se vérifie d'ailleurs largement depuis 2008 et chaque jour qui passe prouve que tu as tord. Si une catastrophe doit se produire ce sera une
dévalorisation brutale des monnaies avec montée supplémentaire de tous les prix. Et meme ca je n'y crois pas car en fait la stagflation lente initiée par les banques centrales erode ton cash
doucement avec des taux réels de placement négatifs sans meme que tu t'en rendes compte. Les dettes vont etre tuées, certainement pas renforcées. 

SamePlayer 27/10/2012 17:17


JCB c'est vraiment pas sympa.


 


Moi ca me plaisait bien de lire les commentaires de JPA. On apprenait plein de trucs et ca faisait du bien de rire apres une journee de boulot.


Et en plus on aurait pu progresser:


".... tant de signaux indiquent un retournement de marche violent."


 


Tu te rends pas compte... on aurait pu savoir les signaux qu'emettaient les retournements de marche violent. Et voila... a cause de toi, on saura jamais !


 


Pi en plus il nous ramenait toutes les inepties du net. Meme plus besoin de surfer... livraison a domicile.


 


Pi la avec des potes j'avais fait un pari que sur cette page il y aurait plus le mot "tax" que sur la precedente (10 et uniquement lui)... pourtant on etait bien parti.


 


:(


 


SP

jattendspouracheter 27/10/2012 17:14


Allez-y, deletez maintenant, monsieur la Maître...

jattendspouracheter 27/10/2012 17:13


Ah bon? Une bulle spéculative, c'est uiniquement quand on achète pour revendre plus cher?


 


Un petit tour chez Wikipédia:


"Une bulle économique, bulle de prix, bulle financière, ou encore bulle spéculative, est un niveau de prix d'échanges sur un marché (marché d'actifs financiers : actions, obligations), marché des
changes, marché immobilier, marché des matières premières, etc.) très excessif par rapport à la valeur financière intrinsèque (ou fondamentale) des biens ou actifs échangés.


Dans ce genre de situation, dite parfois « exubérante », les prix s'écartent de la valorisation économique habituelle sous le jeu de croyances des acheteurs.


Il y a bulle à partir du moment où la logique de formation des prix devient essentiellement « auto-référentielle » et où le raisonnement d'arbitrage entre les différents actifs ne s'applique plus : un prix démesurément élevé
aujourd'hui se justifie uniquement par la croyance qu'il sera « plus élevé demain », alors que la comparaison avec les prix d'autres actifs ne peut le justifier".


 


Il est absolument évident qu'on est dans cette situation depuis plusieurs années.


 


Je ne connais pas le fonctionneùent de l'ISF, alors que je n'y sus pas assujetti.


Vous ne connaissez pas la définition d'une bulle, alors que vous avez surfé dessus et que vous continuez à le faire.


 


>> Qui est le plus inconséquent? Pas forcément le plus expérimenté ni le plus riche...


 

Jean Christophe Bataille 27/10/2012 16:47


JPA,


Pas besoin d'écrire en rouge. Tu fais peut etre illusion auprès de certains mais pas auprès de moi. Tu parles de bulle spéculative et tu ne sais pas ce que c'est. Qui a acheté ces dernières
années pour revendre plus cher ? Personne ! Les investisseurs cherchent un refuge et les particuliers cherchent à se loger dans un environnement pénurique. Les monnaies sont en train de se
détruire. Tu ne comprends pas grand chose et tu n'as aucune expérience. Tu anones ici ce que tu lis ailleurs et tu énonces des bétises énormes sur la fiscalité immobilière sans aucune expérience
du sujet. Tu manqueras peut etre à Goelo mais pas à moi. Bon vent ! 

Goelo 27/10/2012 13:24


C'est clair... mais c'est dommage.

jattendspouracheter 27/10/2012 12:31


JCB, autant sur la Bourse (à laquelle je ne connais rien) je suis avec beaucoup d'intérêt vos analyses, autant sur la tendance de fond je partage votre analyse sur le renchérissement des monnaies
émergentes et des MP, autant sur l'immo je suis désolé, mais vous ne faites qu'applpiquer aveuglément un modèle d'investissement qui a fonctionné à plein pendant 15 ans parce que tous les leviers
étaient activés en même temps. Ou pour le dire autrement, tous les élastiques ont été étirés au maximum: hausse des durées d'emprunt, laxisme des banques au niveau des règles prudentielles (prêts
à 110%, endettement dépassant allègrement les 33%, non prise en compte des frais de transports au moment du calcul des mensualités), PTZ, Scellier et défiscalisation des intérêts d'emprunt aux
frais de l'Etat (et donc au risque d'un alourdissement de la dete publique), défiscalisation des donations, et j'en passe.


Résultat, 140% de hausse en une grosse douzaine d'années, et des prix totalement décorrélés des revenus. cf. Jacques Friggit (que vous rangez sans doute au rang des demeurés qui n'ont rien
compris à la notion d'érosion monétaire... )


Or tous les élastiques sont en train de péter les uns après les autres. Je fais donc le choix très clair de rester à l'écart de ce marché. je pense que j'achèterai des actions bien avant de
l'immo, sauf à tomber sur une énorme occase du style vente forcée. Sur le marché que je regarde, avec un budget de 600.000 à 700.000 euros selon la durée de l'emprunt, il n'y a pas beaucoup
d'acheteurs: certains AI me disent même que nous sommes presque les seuls alors qu'il y a au moins une dizaine de biens en vente. Pourquoi nous presserions-nous?


Enfin bref, chacun voit midi à sa porte. Vous avez plusieurs millions de patrimoine il me semble, en tous cas assez pour investir à long terme et ne pas vous soucier de perdre un peu et même
beaucoup sur vos investissements inmmobiliers. Je ne suis pas dans votre cas, même si je suis bien au-dessus des malheureux 10.000 euros que vous imaginez et qui me permettraient d'acheter dans
le trou du cul du monde.


Rien que cette intervention est franchement minable. Vous rendez-vous compte du mépris que vous manifestez en tournant ainsi en dérision ceux qui n'ont que 10.000 euros en poche?


Jusqu'à présent on était dans un dialogue pour moi frustrant, mais encore intéressant. Là franchement...


Vous allez continuer à engloutir leur pognon et à acheter avec un énorme levier dans un actif en sommet de bulle alors que tant de signaux indiquent un retournement du marché violent,: grand bien
vous fasse. C'est simplement navrant que des gens beaucoup moins fortunés fassent le même calcul.


Mais bon, chacun fait ses choix.


 


Je crois qu'il faudrait vraiment que je me discipline et que je m'empêche de venir poster ici, ça ne sert à rien et ça me fait perdre du temps (et comme en plus ça a l'air d'agacer les
lecteurs...)


 


Donc JCB, si d'aventure il me venait l'idée de poster à nouveau dans les 6 prochains mois, JE VOUS AUTORISE A SUPPRIMER MES MESSAGES.


C'est clair comme ça?


 


Etant donné votre dernier message, je n'ai pas très envie de finir par "cordialement". "Peut-être à dans 6 mois" suffira.

Jean Christophe Bataille 27/10/2012 11:56


Goelo,


Pour défendre surfeuse. L'esprit de son commentaire n'était pas de dire que toutes les idées contraires aux siennes n'était pas à lire. Elle signifie tout simplement que JPA est d'une
incompétence crasse en matière immobilière et il le prouve en disant les aneries d'un type qui manifestement n'a jamais acheté un bien immobilier et a priori a tout juste 10000 de fond propre
pour acheter un studio de 10 m² dans le trou du cul du monde. Quand on écrit autant de posts sur un sujet et qu'on est lu par 1000 personnes par jour, on se doit d'avoir un minimum d'expérience.
Et là il donne dans le copié collé mal compris, l'incohérence et la mauvaise fois. Ca fatigue ... 

Goelo 27/10/2012 11:34


"il serait dommage que tes propos aient une influence sur ceux qui cherchent à comprendre les meandres du marche immobilie"


 


Sublime cette phrase !


On peut la traduire par :


1 - Ceux qui cherchent à comprendre doivent m'écouter.


2 - Les propos échangés ici ne doivent pas aller à l'encontre de ce que je pense.


3 - Le non respect des points 1 et 2 pourrait nuire gravement à votre santé mentale et à votre capacité de raisonnement.

Pascal_H 27/10/2012 10:32


Bonjour,


ci-dessous l'extrait trouvé sur un article de boursorama : " ...


Un achat immobilier constitue souvent une étape importante et gratifiante. Cependant, cet acte implique le paiement d'impôts. Cela
commence dès l'achat puisque l'État perçoit des taxes, aussi bien pour un logement neuf qu'ancien.


L'achat d'un bien neuf, vendu sur plan, ou mis en vente cinq ans après la fin des travaux de construction, va de pair avec une TVA immobilière de 19,6 %, comprise dans le prix de vente.


L'achat d'un bien ancien implique une taxe communale de 1,20 % du prix de vente et une taxe départementale fixée par chaque département, de 3,50 % en moyenne. Une autre taxe de 2,5 % est établie
pour frais d'assiette et de recouvrement. Enfin, les frais d'acquisition s'élèvent à 9 %, environ. "


==> En gros qd c'est du neuf ça donne 19,6% de taxe à ajouter au prix d'achat, et pour l'ancien c'est 1,2+3,5+2,5+9=16,2% en plus sur le prix d'achat. Perso je trouve que ça fait déjà beaucoup
surtout qu'il y'a aussi les frais de notaires à ajouter. Je sais pas si c'est pire dans les autres pays mais vraiment ça calme. La pieuvre ( l'Etat ) s'invite vraiment partout...

surfeuse 27/10/2012 09:37


bonjour à tous


 


@JPA


tu devrais ouvrir un blog pour y deverser ta prose


il est de ton droit de croire que....et d'etre aliene par tes croyances qui te conduisent à l'immobilisme


cependant tes affirmations n'engagent que toi et n'apportent rien à ce blog


il serait dommage que tes propos aient une influence sur ceux qui cherchent à comprendre les meandres du marche immobilier


 


à titre personnel , j'aime bien ce blog , car JCB a des connaissances certaines qui completent les miennes


 

csedu 27/10/2012 09:33



Nestor 27/10/2012 00:41


lol et lol

Jean Christophe Bataille 27/10/2012 00:22


JPA je te renvoie à ton post ou tu dis que la la RP est exonérée d'ISF ... Affirmer des trucs pareils avec aplomb est tout simplement incroyable. Je n'ai pas de temps à perdre avec un
type qui un jour me dit que l'immo va baisser de 40 % et qui 6 mois plus tard vient m'affirmer qu'il l'a jamais dit en écrivant des posts surdimensionnés pour me dire que l'immobilier baisse un
peu, ce avec quoi j'ai toujours été d'accord puisque nous sommes en récession. Polémiquer avec un âne me fatigue. Au revoir.

jattendspouracheter 26/10/2012 21:45


J'oubliais, acheter à Caen il y a 1 an, c'était aussi payer un an de plus de TF.


Et c'était aussi avoir plus à emprunter qu'aujord'hui pour le même bien.


Ou dans le raisonnement de JCB, c'était acheter moins de logements ou un logement moins bien placé et avec un moins bon rendement que celui qu'on peut acheter aujourd'hui pour le même prix.


 


Ils sont vraiment crétins, ces épargnants qui préfèrent rester locataires et ne pas acheter plutôt que de suivre vos conseils avisés, ô maître...


Mais bon, des fois les crétins arrivent sur le marché avec un apport important et face à des vendeurs qui ne trouvent pas de demande solvable en face. A ce moment-là, les crétins sont très
courtisés. D'ailleurs je remarque que depuis quelques temps, les agents immobiliers avec qui je suis entré en contact ces dernières qannées me rappellent plus souvent qu'au début pour savoir où
j'en suis de mon "projet immobilier". Ils doivent aimer discuter avec des imbéciles, sans doute... 

jattendspouracheter 26/10/2012 21:41


-9,6% à Caen par exemple, ceux qui comme ont placé leurs 400000 euros d'épargne sur des PEL et des livrets A familiaux à 3% au lieu de payer des frais de notaires sur Xxx milliers d'euros et de
perdre en un an 9,6% de leur mise, ce sont des crétins qui nont aucune expérience du marché immobilier, c'est bien ça JCB?


 


Franchement, QUI se discrédite, QUi s'arc-boute sur ses certitudes?

jattendspouracheter 26/10/2012 21:38


Tiens donc, un article d'autres andouilles dont le maître JCB n'a pas encore dessillé les yeux, les malheureux!


 


 



Le marché immobilier s’enfonce dans la crise



 


http://www.capital.fr/immobilier/actualites/le-marche-immobilier-s-enfonce-dans-la-crise-770813


 


"La chute des ventes entamée depuis janvier, pourrait contraindre les vendeurs à consentir d’importants rabais au cours des prochains mois.



Coup de froid sur le marché immobilier. Les experts et professionnels du marché sont unanimes : la crise immobilière, à laquelle la France avait jusqu’ici réussi à échapper, est en train de
rattraper l’Hexagone. Depuis janvier, les ventes de logements ont plongé de 20%, voire même de 40 à 50% dans les zones les plus reculées. "A ce rythme, le seuil des 650.000 transactions ne
devrait pas être franchi fin 2012, un des niveaux les plus bas observés depuis vingt ans", précise Pierre Bazaille, président de l’Institut notarial de l’immobilier.


 


 


 


Mois après mois, les signes de blocage n’ont, en effet, cessé de se multiplier. "L’inexorable montée du chômage et la cure d’austérité imposée par le gouvernement, contraignent nombre
d’acheteurs à repousser leur projet d’acquisition", note Bernard Cadeau, président du réseau Orpi. Sans compter, que les banquiers, de plus en plus regardants, ne financent plus que les très
bons dossiers : d epuis janvier, le montant des
prêts immobiliers distribués a plongé de 30,5%, selon le dernier Observatoire du Crédit Logement/CSA .


 


 


 


L’entêtement de nombreux vendeurs, qui se refusent encore à lâcher du lest, contribue, aussi à bloquer les ventes. Conséquence : de plus en plus de biens traînent dans les vitrines des agences.
Dans le réseau Orpi, le délai de vente moyen atteint aujourd’hui 100 jours, soit 20 de plus qu’il y a un an. Et sur certains marchés ruraux, des biens sont en vente depuis six mois à un an.


 


 


 


Ce coup de froid commence, malgré tout, à peser sur les prix. Sur un an, les tarifs des appartements anciens ont ainsi reculé à Caen (-9,6%), Strasbourg (-7,3%), Rouen (-6,9%) ou encore Limoges
(-4,5%), selon les dernières statistiques des Notaires. Côté maisons, les premières fissures sont aussi visibles sur nombre de marchés locaux : Metz (-8,2%), Le Havre (-5,6%), Nancy (-4,5%),
Brest (-4,1%)…


 


 


 


Même la pierre parisienne commence à montrer des signes de faiblesse. "Les biens, dont les prix sont manifestement surévalués, ne se vendent plus. Surtout s’ils nécessitent des travaux",
observe Gilles de Bourgies, président de la Fnaim Ile-de-France. Dans le quartier pourtant prisé de Montmartre, nombre d’appartements vétustes et avec vue sur cour, ne trouvent pas preneur dès
lors qu’ils sont affichés à plus de 8400 euros le mètre carré…


 


 


 


Le décrochage pourrait encore s’accélérer l’an prochain. Prudents, comme à l’habitude, les Notaires tablent sur un repli moyen des prix de 10% sur la période 2012- 2013. D’autres experts se
montrent toutefois bien plus pessimistes : "au cours des dix-huit prochains mois, les tarifs des logements pourraient encore chuter de 20% dans les métropoles régionales, et même de 40% sur
certains marchés locaux où il n’y a absolument plus de demande", ose Jean-Michel Ciuch, directeur général d’Immogroup Consulting".

jattendspouracheter 26/10/2012 21:36


Effectivement JCB, je ne suis pas "confronté à la fiscalité immobilière" car j'ai délibérément fait le choix de ne pas acheter car c'était trop cher. Et je m'en félicite.


Vous pouvez continuer à affirmer que je suis un guignol qui n'y connaît rien, mais tout ce que je vois c'est que depuis que je m'intéresse à l'immo car je suis stabilisé géographiquement, j'ai
fait un excellent choix en n'achetant pas: mon épargne me rapporte de l'argent au lieu d'être immobilisée dans un tas de cailloux, je ne paye pas de TF... et cerise sur le gâteau, le prix des
biens qui m'intéressent diminuent régulièrement depuis 4 ans.


Maintenant prenez-moi pour un andouille, je m'en fiche. Vous connaissez la phrase de Courteline sur le plaisir de fin gourmet, j'imagine...

Jean Christophe Bataille 26/10/2012 20:46


Chacun fait comme il veut mais je répéte mon conseil :


Ayez de l'or, de l'immobilier à crédit et à taux fixe, des terres agricoles, des forets et des actions de matières premières. Bref des actifs tangibles. On verra bien si des gens
qui ne connaissent meme pas la fiscalité immobilière, qui n'ont aucune culture solide de l'économie et qui conseillent de rester en cash, ont raison contre moi à moyen terme.

Durden 26/10/2012 20:34


Un petit graphique quand meme sur le theme de "la crise immobiliere aux USA est terminée"....


http://forum.argent.canoe.ca/user_files/158750.gif


Chacun pourra se faire une opinion

Jean Christophe Bataille 26/10/2012 20:32


Ce que je conteste, c'est un type qui dit des betises sur la fiscalité immobilière car il n'y est pas confronté, qui veut donner un avis autorisé alors qu'il ne fait que reprendre des arguments
glanés ca et la. Pour l'instant JPA tu t'es trompé dans tes prévisions et ca ne m'étonne pas. On sent que tu n'as aucune expérience.


Fab désolé de te dire ca mais si tu étais en revenu foncier, tu es comme beaucoup de français un dindon de l'immobilier. Tous les initiés savent que le scellier et le loyer nu sont une farce et
qu'il faut rester dans l'immo pro et le meublé. 


 

jattendspouracheter 26/10/2012 20:10


En fait j'aurai envie de prolonger le titre de JCB:


 


La crise immobilière des USA est terminée... ET CELLE DE LA FRANCE NE FAIT QUE COMMENCER !!

jattendspouracheter 26/10/2012 19:24


Merci Fab...


 


L'argument d'autorité de JCB ("Vous n'avez pas d'immo, vous ne gérez pas de fortune donc votre avis est nul et non avenu" est lamentable. Etre blindé d'argent et d'immo comme lui incite tout
autant à la wishful thinking (mais pas la même, c'est tout).


JCB se fonde sur une seule et unique obsession pour dire que l'immo est, et reste un bon placement: la monaie se déprécie et va continuer à le faire.


Personnellement je le pense aussi, mais ce n'est pas pour tout de suite, et l'immobilier fera à mon avis partie des derniers biens tangibles à (ré)augmenter, bien après l'or et même les actions.
Et pour penser ça je me fonde sur plein de données du marché immobilier que lui, apparemment, ne connaît absolument pas et dont il ne veut pas entendre parler (évolution depuis 15 ans de la durée
moyenne d'endettement, de l'âge au premier achat immobilier, de l'apport moyen à l'achat, des taux d'emprunt, etc.). Quand on ajoute dans l'analyse la démographie (les vendeurs vont être bientôt
nombreux à se bousculer, les acheteurs le seront moins), la compression des salaires (qui fait que les acheteurs sont moins solvables), l'évolution prévisible de la fiscalité sur l'immobilier,
l'explosion déjà entamée des dépenses de santé et de dépendance des babyboomers et de leurs parents qui sont les principaux propriétaires de biens immobiliers, etc.


Eh bien tout ça m'incite à penser que ça va faire boum, QE3 ou pas, OMT ou pas.

jattendspouracheter 26/10/2012 19:18


Je précise que le post en question contien le graphique commenté ci-dessus...

jattendspouracheter 26/10/2012 19:16


i le graphique sur le post précédent ne se lit pas, en voici un bref commentaire:


"Selon les chiffres de la Banque de France, en 2011, tout acheteurs confondus (primo+secundo, mais hors investisseurs) près de la moitié des acheteurs contractaient un crédit avec moins de 5%
d'apport ("surfinancement" = prêt à plus de 100%), alors qu'en 2001 la moitié des acheteurs apportaient 15% ou plus de la valeur du bien".


(...)


"Attention, ce graphique ne concerne pas que des primos.
Il faut aussi savoir que sur les dernières années, en raison des prix bullesques, de plus en plus de secundo/tertio empruntaient aussi avec très peu d'apport, pour la simple raison qu'ils
pouvaient le faire, et que très souvent leur PV était totalement bouffée par la hausse des prix de ce qu'ils voulaient acheter.
Par exemple le couple de 35 balais en parcours résidentiel se trouvait très souvent dans cette situation : la PV pourtant substantielle de la vente du premier F2, acheté avec un emprunt aux max
des capacités, ne suffisait pas pour acheter une pièce supérieure (puisqu'évidemment le F3 avait aussi augmenté dans les même proportion que le F2) => re-crédit ras la gueule, avec 0 apport,
et sur 5 années de plus (parce qu'entre temps les banques assouplissaient leurs durées d'emprunt).

Ce graphique montre surtout que les banques ont clairement augmenté leurs risques pour soutenir le marché (...), mais qu'elles n'auraient pas pu continuer indéfiniment".


Le changement de cap est en cours. Quand on ajoute que les apports des accédants vont être en forte baisse prochainement (revenus qui stagnent donc moindre capacité à épargner, hausse de la
taxation des donations et des héritages, baisse des prpix de l'immo donc plus-value miondre ou nulle sur le précédent logement...), on imagine ce que ça va donner dans les prochains mois/années!


 


Pour ceux qui intéressent, les extraits que je cite sont recopiés de plusieurs posts d'un excellent intervenant (Yoppy) sur le forum que JCB aime à railler... Dommage pour lui!


Le post en question est le suivant:


http://www.bulle-immobiliere.org/forum/viewtopic.php?f=168&t=82796&start=100#p1641933

jattendspouracheter 26/10/2012 19:11



fab 26/10/2012 19:11


Bonjour,


Pour une fois je plussois JPA !


Il relève le fait que le gouvernement PS va devoir chercher des milliards (il table sur +0.8 % de PIB) et que cette année si il fait la moitié ce sera déjà bien.....


le PS vient de  réhausser la taxation sur les biens mobiliers...


Ne lui reste que les oeuvres d'art, TVA, CSG et immobiliers.


Perso la TVA sera sans doute touchée mais cela aura un effet récessif.


La CSG sur les retraités c'est possible mais lentement (et les actifs)


et l'immobilier et son gros avantage c'est qu'il géographiquement fixé et qu'il représente une part très importante du patrimoine des Français et qu'il suffira de dire: vous êtes un propriétaire
foncier donc vous faites partis des privilégiés.. vous devez aussi participer à l'effort collectif (vous opprimez les gentils petits locataires sans moyens financiers)


et puis l'avantage de taxer l'immo c'est sa forte viscosité   et là où j'adhère  à la thèse de JPA c'est que cette taxation va s'accroitre avec le discour :


pousser les possédants à mettre leur biens sur le marché en vu de créer une baisse!


et là dire que JPA n'y connait rien car il n'a et n'aura pas d'immo et qu'il n'est pas l'expert pour juger  et bien vous pourriez avoir tort.


J'ai eu des biens immo pendant 15 ans et j'ai eu un mal de chien à m'en débarrasser (impayés).


De + JCB vos calculs partent sur le fait que tout se passe pour le mieux (locataires qui payent) et parfois l'immo se passe mal. Vous avez sélectionné des meublés qui vous apportent une meilleure
protection et la taxation sur le nu et meublé ira croissant pour vous pousser à céder et à apporter des biens pour les faire baisser.


((C'est pour ça que depuis 3 ans je n'ai plus d'immo )) et que je n'y reviendrai que lorsque les taxations se seront stabilisées et que les taux auront monté car j'attends une hausse des OAT qui
auront un effect sur les prix immo

jattendspouracheter 26/10/2012 16:10


http://www.creditlogement.fr/Observatoire.asp


 


"Sur un marché en forte baisse et en pleine mutation (impact de la crise, reconfiguration du PTZ+), l’apport personnel enregistre cependant une nouvelle
progression (+ 6.5% en 2012, après + 9.7% en 2011 et + 6.4% en 2010) : retrait des ménages les plus modestes, prudence des emprunteurs…

Ces évolutions bouleversent les équilibres des plans de financement des opérations et les ménages continuent de réduire leur recours à l’endettement.



INDICATEUR DE SOLVABILITE DE LA DEMANDE REALISEE

En dépit de la transformation rapide des clientèles (retour de ménages plus aisés) et de la progression de l’apport personnel qui s’accompagne d’un recours
moins intense au financement par endettement (un montant moyen en recul de 0.4% en 2012 contre + 0.9% en 2011, après + 6.8 % en 2010), l’indicateur de solvabilité
de la demande s’est dégradé dès le début de l’année 2012. La reconfiguration du PTZ+ y a largement contribué.

La baisse des taux a certes permis à l’indicateur de résister au cours de l’été, mais sans arriver à inverser le mouvement de baisse qui le conduit vers les plus
bas niveaux que l’Observatoire a pu observé depuis le début des années 2000. Il illustre la faiblesse actuelle de la demande et l’atonie des marchés immobiliers".


 


Bref, les taux bas ne suffisent pas à solvabiliser la demande. L'ajustement va devoir se faire par une baissen franche des prix.

jattendspouracheter 26/10/2012 16:08



jattendspouracheter 26/10/2012 16:07


http://www.francetvinfo.fr/immobilier-les-credits-en-chute-libre_160961.html



"IMMOBILIER - Des acheteurs de moins en moins nombreux et de plus en plus frileux. La crise frappe de plein fouet le marché immobilier, et particulièrement le secteur du crédit, qui a
enregistré des baisses historiques en 2012. Depuis le début de l'année, les demandes de crédit ont baissé de plus de 30% dans les banques et de 20% chez les courtiers en crédit.


Pourtant, les prêteurs affichent des taux très bas. Mais ce n'est pas suffisant pour dégripper un marché toujours bloqué par des prix trop élevés et par une rareté des bonnes affaires. Autre
explication avancée par des professionnels de l'immobilier, les banques, inquiètes face à l'évolution de l'économie des ménages, sont de plus en plus exigeantes sur les conditions
d'obtention d'un prêt. Les explications de Laurent Desbonnets et Philippe Turpaud pour France 2".


ça fait 3 millions de télépectateurs qui ont entendu un autre son de cloche que "ça peut pas baisser", "la pierre c'est du solide", et autres billevesées.



 

Jean Christophe Bataille 26/10/2012 15:54


Je viens de vendre mes positions récentes sur gold pour faire baisser le levier et garde les positions de départ acquises sous 1600. Lègères plus values mais surtout baisse du levier. Je ne
suis pas persuadé que le reversal soit pour maintenant.

Durden 26/10/2012 12:54


http://www.marketwatch.com/story/australia-facing-a-hard-landing-andy-xie-2012-10-25?pagenumber=1


http://www.macrobusiness.com.au/2012/08/pettis-hard-commodity-prices-will-halve-in-2-years/


Fascinant ce combat entre inflation et forces déflationnistes. On en a encore pour quelques années, ce qui promet un joli trading range pour les indices boursiers ds les années suivantes


 

Pascal_H 26/10/2012 12:28


A la fin de l'année ça fera deux ans que j'ai fait une demande de changement de logement, pour passer à une surface plus petite. Je suis en assimilé HLM... même là ça bloque, pourtant j'entend
souvent dire que beaucoup de personnes vivent soit dans des logements trop grands pour eux et refusent de le libérer, ou vivent dans des logements trop petits  et veulent le quitter... j'ai
fait cette demande car même si le loyer est correct, il augmente régulièrement de 2-2,5% par an et dans la durée ça fini par faire pas mal, vu que les revenus ne suivent pas et iront peut être
même en diminuant cause forte hausse csg-rds à prévoir. En clair, même l'immo hlm m'a l'air grippé, c'est difficile de bouger.


 

jattendspouracheter 26/10/2012 12:10


Commentaire des Echos:


Le marché du crédit immobilier ne parvient pas à enrayer son déclin, malgré des taux d'intérêt toujours plus bas


Tu m'étonnes, avec des prix pareils...

Jean Christophe Bataille 26/10/2012 11:30


Non mon disciple. Le Levebvre c'est ca :


http://www.efl.fr/juridique/mementos/memento-fiscal.html

fred marseille 26/10/2012 11:17


Lefèvre ?!


http://www.lefevre.fr/


Encore de l'immobilier !!!


fred marseille

jattendspouracheter 26/10/2012 11:14


"Plusieurs ministres se réuniront de nouveau vendredi matin à Matignon pour s'entretenir cette fois de la "compétitivité coût". Celle-ci ne concerne "pas seulement le coût du travail mais
tous les coûts: le coût du capital, le coût des services, aussi le coût de l'immobilier, qui est un des facteurs de la dégradation de la compétitivité française", a souligné le
ministre" (http://www.leparisien.fr/flash-actualite-politique/la-moitie-du-gouvernement-a-matignon-pour-plancher-sur-la-competitivite-22-10-2012-2255869.php).


Le ministre en question est Pierre Moscovici, ministre des Finances (c'est bien le ministère qui a la charge de la politique fiscale de la France, n'est-ce pas JCB?).


Que pourrait bien faire un gouvernement pour faire diminuer le coût de l'immobilier? Voyons voir... Relancer la construction de logements sociaux? ça va être dur. Taxer davantage la détention du
foncier, des logements vacants, les PV, etc., pour inciter les proprios (et surtout les multiproprios et les proprios de logements trop grands et trop coûteux pour eux) à mettre en vente pour
faire pression sur les prix? Là c'est plus facile.


Mais bon, il est vrai que j'ai perdu toute crédibilité, donc je me fais sans doute des idées à propos de l'évolution de la fiscalité sur l'immobilier...

Jean Christophe Bataille 26/10/2012 10:56


Comme toi Fred, en apprentissage ! Vous apprendrez le Lefevre par coeur.

fred marseille 26/10/2012 10:42


JPA, la maître il parle plus à toi !


fred marseille

Jean Christophe Bataille 26/10/2012 10:25


JPA désolé mais tu n'es plus crédible. Dire des annerie pareille sur la fiscalité immo ! tu n'as jamais possedé le mondre bien et ca va continuer. Tu portes bien ton nom.

jattendspouracheter 26/10/2012 10:05


Bien sûr, c'est de l'incompétence. Pardon maître.


Attendons de voir les évolutions de la fiscalité sur l'immo dans les prochains mois/années, quand il faudra VRAIMENT faire rentrer de l'argent dans les caisses. Attendons par exemple de voir
comment vont évoluer les TF quand les budgets des CG vont être franchement déséquilibrés par la crise et par l'effondrement des droits de mutation. On en reparlera.


A titre d'exemple, je suis salarié, je paye environ 18% d'IR au total. Si j'avais une maison à vendre et que je faisais 200.000 de PV dessus, je paierais zéro impôt sur ce revenu. je ne trouve
pas ça très normal et quand il faudra VRAIMENT faire rentrer du popgnon, je n'ai aucun doute sur le fait que c'est le genre de mesure qui sera prise et présentée comme une mesure de justice
sociale (beaucoup de libéraux comme Ph. Manière le disent d'ailleurs).


Soit dit en passant, il y a au moins une évolution déjà actée, c'est l'augmentation progressive de la fiscalité sur la vente de terrains à bâtir. A partir de l'an prochain, plus on attend pour
ve,dre, plus on fait de la rétention de foncier, et plus ce sera taxé. ça ne va pas inciter des propriétaires à vendre avant de se faire tondre? ça n'aura pas d'effet sur les prix?


Et ce n'est qu'un début.


Mais bien sûr, libre à vous de penser que les malheureux propriétaires sont déjà trop taxés, qu'on ne pourra pas aller plus loin, qu'ils pourront tous conserver sans problème leur(s) bien(s)
immobilier(s), que l'offre sera durablement restreinte, et que les prix ne baisseront pas.


Wait and see...

Jean Christophe Bataille

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