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10 avril 2012 2 10 /04 /avril /2012 09:38

 

Par Jean Christophe Bataille

 

http://blogcharentenay.revue-etudes.com/public/Paris/05_Immeuble_1_04-03_bis_bis.JPG

 

L'immobilier français s'est très bien tenu durant la crise 2008-2012 alors que beaucoup annonçaient son effondrement.

Les raisons de l'exception française sont nombreuses :

Première raison à cela : une vraie culture prudentielle dans l'octroi de crédit.

Les ratios prudentiels qui ont conditionné l'octroi de crédit aux particuliers et aux entreprises ont toujours été stricts et la règle des 30 % de revenus maximum consacrés aux mensualités a la plupart du temps été observée. Le refinancement hypothécaire, moteur des bulles anglo-saxonne et espagnole, n'a jamais été pratiqué.

Plusieurs conséquences :

- Il n'y a pas eu de vagues de défauts susceptibles de créer une pression déflationniste sur la monnaie et sur les biens.

- Songez que l'Espagne avant la crise produisait plus de logements que toute l'Europe réunie. Le nombre de logements créés durant les 20 dernières années en France a au contraire été très faible. Selon les statistiques, il manquerait 800 000 logements en France.

Deuxième raison à l'augmentation des prix : des matières premières en forte augmentation.

- Comme partout dans le monde le prix des matières premières a fait flamber l'indice de la construction en France.

Troisième raison : des normes de constructions qui augmentent les coûts

Des normes de constructions plus contraignantes comme la HQE et le BBC ne sont pas propices à la baisse des prix du neuf.

Quatrième raison : la pression foncière.

Les décisions de libération du foncier à la construction dépendent des maires. Le dispositif du plan local d'urbanisme permet aux maires de limiter autant qu'ils le veulent les nouveaux espaces dédiés à la construction. Or développer la construction n'est pas populaire chez les électeurs. Cela explique pourquoi les promoteurs doivent acheter leurs implantations foncières très chères.

Cinquième raison à la hausse de l'immobilier français : le taux de fécondité le plus élevé d'Europe

- La production de logements s'est révélée très insuffisante par rapport à la demande créée par notre croissance démographique. L'Allemagne qui n'a pas, elle non plus, commis d'excès prudentiel durant toutes ces années a conservé longtemps un prix de l'immobilier raisonnable car contrairement à celle de la France, sa population n'est pas en croissance.

Sixième raison : un taux d'immigration élevé.

C'est une des raisons qui a obligé le législateur français à promouvoir la loi SRU obligeant les communes de plus de 5000 habitants à construire 20 % de logements sociaux subventionnés par les collectivités territoriales. En effet, montée des prix et baisse de l'offre en volume ne permettent plus de loger les nouveaux arrivants souvent de condition modeste. La France fidèle à sa tradition étatiste a acheté la paix sociale, mais n'a pas fait baisser les prix dans le secteur privé, bien au contraire.

Septième raison : des familles éclatées.

La hausse du nombre de divorces augmente le nombre de logements nécessaires et en réduit la taille.

Huitième raison : des dispositifs fiscaux incitatifs.

Les dispositifs d'incitations fiscales comme le Scellier et tous ses prédécesseurs ont tenté de lutter contre ce déficit chronique de l'offre versus croissance démographique, sans résultat vraiment probant en volume. En revanche ces dispositifs de subventionnement par l'impôt ont fait flamber les prix en raison d'une hausse de la marge des promoteurs et surtout de celle des entreprises du bâtiment qui n'ont pas manqué d'intégrer une partie de l'avantage fiscal dans leurs prix.

Neuvième raison : des taux très bas.

- Les taux très bas (parfois à 0% avec le PTZ) ont augmenté la capacité d'endettement des ménages en leur permettant d'accéder à la propriété malgré la montée des prix et le déficit de l'offre.

Dixième raison plus psychologique : les français et la pierre.

Les français ont un taux d'épargne élevé et restent fidèle à la pierre, actif tangible au même titre que l'or. Après la stagflation des années 70, ils continuent de penser que, comme le dit le dicton, "qui s'endette s'enrichit" et que la pierre est une valeur sûre. En ces temps de délitement des monnaies, la pierre au même titre que l'or constitue un refuge sécurisant.

Onzième raison, propre à Paris intra-muros : l'attrait de la capitale pour les étrangers.

L'attrait de la ville lumière pour les français mais aussi pour les étrangers du monde entier (première ville touristique au monde) en particulier pour les arrondissements à 1 chiffre a fait littéralement exploser les prix. Dans certains quartiers 80 % des achats sont le fait de riches étrangers qui veulent un pied à terre à Paris.

 

Si une baisse conjoncturelle et temporaire de 5 à 20 % des prix est possible et logique selon les régions, la réintégration dans le tunnel de Friggit, pris comme référence, par une baisse massive des prix est pour moi un mythe.

Il est facile de dire depuis des années que le prix de l'immobilier est sorti très largement par le haut du tunnel de Friggit. Est-ce que cela veut dire qu'ils vont réintégrer ce tunnel dans les mois qui viennent et surtout que ce retour à une norme qui n'est pas nécessairement pérenne se fera par une baisse des prix. Il peut bien évidemment se faire aussi dans quelques années via une hausse des salaires en valeur faciale par le biais de la stagflation et une stagnation ou montée plus lente de l'immobilier avec augmentation progressive des rendements locatifs.

Analysons ces deux hypothèses séparément :

1. Les prix de l'immobilier réintègreraient le tunnel de Friggit rapidement par une baisse des prix rapide et profonde :

Il faudrait dans ce cas que les raisons qui ont poussé et maintenu les prix à la hausse disparaissent :

La pénurie d'offre va-t-elle disparaitre ? : Non. Au contraire ! La fin du Scellier, les restrictions sur le PTZ vont diminuer la production de logements dans le secteur privé. L'endettement des collectivités territoriales et de l'état ne vont pas dans le sens d'une augmentation importante de la production de logements sociaux. Or une hausse majeure de cette production de logement est la seule véritable solution pour faire baisser les prix. L'environnement du crédit, les différentes décisions politiques ne vont pas aujourd'hui dans ce sens. L'idée du surCos de 30 % est inapplicable sauf en dépossédant les maires de leur compétence logement et en l'imposant aux conseils municipaux, ce qui est électoralement suicidaire. Il faut toutefois rester vigilant et éviter d'investir dans les municipalités où les maires construisent à tour de bras.

Le prix des matières premières va t-il baisser ? Non. A court terme, pourquoi pas ! Mais les injections massives de liquidités dans les pays occidentaux, la démographie galopante et l'accès au développement de milliards d'individus chez les émergents ne militent pas dans ce sens à moyen terme.

Les normes de constructions vont elles devenir moins contraignantes ? Non. Avec la montée des prix de l'énergie, et la raréfaction des ressources fossiles, les pouvoirs publics vont au contraire faire monter leurs exigences à la hausse.

Le taux de fécondité va-t-il baisser ? Non. Quel en serait la raison ? Les prestations d'allocations familiales sont sacrées et sanctifiées. Il suffit de voir le tollé lorsqu'un candidat à la présidentielle a proposé de les assujettir aux conditions de ressources !

Le niveau d'immigration vat-il diminuer en France ? Non. C'est le constat que nous faisons depuis trente ans, je ne vois pas ce qui pourrait inverser la tendance quelle que soit l'agitation politique autour de ce sujet.

Le taux de divorce va-t-il diminuer ? Difficile à dire, mais ce n'est pas le cas pour l'instant.

La disparition des dispositifs fiscaux va-t-elle faire baisser les prix ? Non. Elle va faire baisser les volumes d'achat dans le neuf, donc diminuer la production de logements et donc augmenter la pénurie d'habitations disponibles et faire monter les prix dans l'ancien.

Les français vont-ils entrer en désamour avec la pierre ? Non. On observe au contraire des arbitrages dans de gros volumes de l'assurance-vie vers l'immobilier acheté en cash.

Les taux vont-il monter ? C'est l'inconnue et c'est aujourd'hui le seul paramètre qui peut faire baisser les prix.

Mais si à chaque fois que les taux longs montent, les banques centrales injectent de la monnaie sur le marché obligataire via le système bancaire et qu'elles maintiennent les taux de refinancement à court terme à un niveau très bas, les taux de base bancaires resteront bas, en autorisant une montée lente de l'inflation qui a pour effet de diluer les dettes et tuer les rentiers obligataires à taux fixe. Dans ce cas, l'immobilier pourrait bien stagner ou même continuer à monter en monnaie courante du fait de la dépréciation monétaire.

Si au contraire, l'Allemagne et les pays du nord refusaient ce système structurellement inflationniste, la pression sociale et la réalité économique dans les pays du sud feraient exploser l'Europe. La situation qu'imposerait une hausse des taux sans montée des prix et des salaires serait insupportable car les états doivent régulièrement se refinancer et les acteurs économiques privés doivent également faire appel au crédit à un taux non confiscatoire (ce qui arriverait à la Grèce sans monétisation de sa dette, sans moratoire, ni aide). Ces pays quitteraient donc la zone euro. Dans ce cas, les monnaies locales dévalueraient et l'inflation voire l'hyperinflation gagnerait tous les pays du sud dont la France avec les mêmes conséquences pour les prix de l'immobilier que dans le cas précédent.

Bien que dans ces deux hypothèses, l'issue paraissent inflationniste au niveau des prix de l'immobilier, posons-nous la question de savoir si l'Allemagne qui profite à plein de l'Europe en termes économiques et politiques dans le concert des nations, a plus intérêt à quitter la zone euro ou à supporter de l'inflation. C'est le dilemme qu'affrontent aujourd'hui ses dirigeants. Mon opinion est qu'ils vont tenter d'obtenir les deux à la fois : rester dans l'Europe et limiter l'inflation. C'est à dire qu’ils supporteront tout de même, et malgré leur volonté, de l'inflation mais protégerons l'euro face au dollar à long terme. Mais dans le domaine de la prévision, rien n'est jamais certain et une crise forte des PIGS avec explosion de l'euro ne peut pas être considérée comme impossible.

Si nous allons vers l'inflation dans les deux cas, il n'y a aucune raison pour que les prix de l'immobilier baissent massivement en France à part la volonté de certains analystes de voir les prix réintégrer une fourchette repérée par Friggit qui n'a plus aucun rapport avec la situation actuelle. Pour des raisons spéculatives, les prix de l'immobilier sont même en train de monter en Allemagne à cause des achats en cash des étrangers du sud. En effet, une explosion de la zone euro rendraient les monnaies du sud plus faibles et l'immobilier allemand permettrait une vraie conservation de la valeur, avec cerise sur le gâteau, une plus value sur les parités monétaires.

Dire que les prix de l'immobilier vont réintégrer le tunnel de Friggit n'a pas plus de sens que de dire que la somme allouée à l'achat des produits alimentaires par rapport au revenu disponible va rebaisser à son niveau d'il y a 20 ans alors qu'on sait que ces prix ont littéralement flambé en 15 ans et qu'il n'existe aucune raison pour qu'ils s'assagissent.

Il faut admettre que pour différentes raisons, dans les allocations de dépenses, la nourriture et le logement représentent aujourd'hui beaucoup plus que l'électronique grand public ou le textile. Cela n'était pas le cas il y a 30 ans et il est possible que le retour aux anciennes allocations n'ait jamais lieu. Cette nouvelle répartition n'a d'ailleurs absolument pas été prise en compte dans la pondération des indices officiels des prix.

 

2. Les salaires vont-ils monter par un effet conjugué d'inflation monétaire et de deuxième tour lié à la montée des tensions sociales pour améliorer, par les revenus, le ratio des prix immobiliers par rapport aux revenus disponibles, ?

J'ai personnellement choisi cette deuxième hypothèse. Des taux de chômage élevés n'empêchent pas une stagflation et quand la planche à billets tourne à fond, les salaires finissent toujours par augmenter avec les prix si la liquidité est maintenue. Ce mouvement est d'ailleurs salutaire car il est extrêmement propice au désendettement. Les hommes politiques et les banquiers centraux le savent pertinemment. Les USA et l'Angleterre appliquent cette stratégie à la lettre. Les pays du sud de l'Europe aurait intérêt à les imiter mais les émergents et les pays du nord de l'Europe qui ont un cash flow suffisant pour faire baisser leur dette tout en gardant une monnaie forte pour acheter des matières premières à bon prix ne l'entendent pas de cette oreille. C'est tout le problème des relations entre l'Allemagne et les pays du sud de l'Europe et des relations internationales entre l'occident et les émergents.

Sur le plan patrimonial.

La question posée de façon plus intuitive est : faut-il posséder un bien immobilier qui rapporte des loyers ? De l'or qui maintient la valeur mais ne produit aucun rendement ? Des actions qui profiteront un jour ou l'autre de la croissance des émergents et de la pénurie des matières premières ? Du cash qui se dévalorise tous les jours ? (Il suffit de faire quelques achats pour s'en rendre compte). Probablement un peu de tout ça car la sagesse conseille de toujours diversifier ses actifs.

Les stratégies du tout ou rien qui prônent de ne pas avoir d'immobilier, d'actions ou de métaux précieux dans l'attente d'une chute violente et massive seront à mon avis perdantes à tous les coups.

La baisse actuelle des prix des logements peut être mise à profit dans certaines villes de province en manque de logements pour acheter des biens de qualité à crédit avec des taux qui restent historiquement bas. Les acheteurs ont bien repris la main et les possibilités de négocier des prix franchement à la baisse se multiplient. Si les taux venaient à monter significativement, les prix baisseraient temporairement un peu plus mais le crédit plus cher rendrait leur acquisition aussi coûteuse à cause de mensualités plus conséquentes. Et cette hausse des taux, si elle se maintenait, serait un signal avancé de l'explosion de l'euro. Elle serait suivie d'une inflation forte en France liée à la fuite devant la monnaie dans un environnement stagflationniste avec hausse faciale des prix de l'immobilier et perte de valeur de la monnaie. Pour les acheteurs en cash, la fenêtre de tir est encore plus courte et il faut se méfier d'un arbitrage vers les biens tangibles des détenteurs de liquidités qui empêcherait l'immobilier de baisser significativement dans le cas d'une hausse des taux qui signifierait plus une insolvabilité de la dette souveraine qu'une hausse sécurisée des rendements. Celle-ci a d'ailleurs déjà commencé.

Bonne semaine !

 

 

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Published by Jean Christophe Bataille - dans Opinion
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commentaires

Jean Christophe Bataille 14/05/2012 21:09


Bonsoir, nouvel article pour répondre à de nombreux posts et préciser certaines idées.

Kangourou 14/05/2012 20:52


(...) "remarquons que les meilleurs de ces modèles ont rarement une erreur d’estimation inférieure à la variation moyenne d’un trimestre sur l’autre du PNB officiel, ce qui fait
irrésistiblement penser à la fameuse blague : « Les économistes ont été inventés pour que les astrologues aient l’air sérieux".» (...) Charles Gave le 14 mai 2012.

Kangourou 14/05/2012 16:07


Mr AB alias LVM. Il y a du soleil, les gens le prennent. Occupe-toi de ton blog de raté et fiche-nous la paix.

stephane 14/05/2012 15:00


bonjour,le dollard singuapour,dollard canadien.

Kangourou 14/05/2012 13:33


Peter Schiff, CEO, Euro Pacific Capital says the U.S. economy is coming off a stimulus-induced high
Wednesday, 2 May 2012 12:11 AM ET
Source: CNBC.com

Kangourou 14/05/2012 13:12


Stimulus High Fading, Dollar, Gold, History According to Obama
Peter Schiff le 22.4.2012
Si lui se plante, tout le monde se plante.

Jérémie 14/05/2012 11:01


Bonjour Jean-Christophe & la file,


Question peut être déjà posée, mais en cas de sorti de la Grèce ou de gros bouleversements dans la zone EURO, pour ceux qui ont du cash en euro, quelles sont les devises qui pourraient
nous couvrir le temps d'y voir plus clair?


 


  


 

luxinvest 14/05/2012 09:40


@ Pascalet bonjour à tous


Merci pour le lien sur l'interview de john Turk, qui connaitrait un équivalent au GBS mais sur l'argent? Merci

BA 14/05/2012 08:50


Lundi 14 mai 2012 :


 


Grèce : pas de gouvernement d'union possible, dit le chef de la gauche modérée.


 


"Il ne sera pas possible de former un gouvernement d'union nationale en Grèce", a déclaré lundi matin Fotis Kouvelis le leader du petit parti Gauche démocratique (pro-européen)
Dimar, dont la position est jugée cruciale pour permettre au pays d'éviter de nouvelles législatives qui font craindre une faillite et une sortie de l'euro.


 


"Aucun gouvernement d'union ne pourra émerger", a déclaré Fotis Kouvelis à la télévision Antenna, relevant le refus du parti de gauche radicale anti-austérité Syriza de rejoindre
une coalition. Des discussions sur la formation d'un éventuel gouvernement doivent reprendre lundi autour du président grec.


 


http://www.romandie.com/news/n/_ALERTE___Grece_Pas_de_gouvernement_d_union_possible_dit_le_chef_de_la_gauche_moderee69140520120808.asp

Kangourou 14/05/2012 02:21


C'est toi qui le dit le harceleur.

Kangourou 14/05/2012 01:24


Gold could test $1,400 to $1,500 says Marc Faber, aka ‘Dr.
Doom’
May 4, 2012, 10:59 AM

Kangourou 13/05/2012 22:24


Un plombier pour sauver
l'euro
Le Point - Publié le 10/05/2012 à 00:00
Le Nord va payer pour le Sud. Tout cela va déclencher des troubles dont nous n'avons vu que le début du commencement.

Kangourou 13/05/2012 22:10


Je le remets, j'aime bien:


Marc Faber warns of a 1987 like collapse in H2, 2012


NEW YORK (Commodity Online): Marc Faber forsees a 1987 like collapse in equities during the second part of 2012. Faber is the publisher of the widely followed Gloom, Boom and Doom
report.

Bloomberg quotes Faber as saying that “I think the market will have difficulties to move up strongly unless we have a massive QE3” and “If it moves and makes a high above 1,422, the second
half of the year could witness a crash, like in 1987”.

US equities had tumbled amidst intense selling pressure during October in 1987. On October 19 (now know infamously as Black Monday), the Dow Jones had crashed a massive 22%, with the reason
being cited from program trading to liquidity to market psychology. Many investors had lost heavily on that single day alone.


Etc

Pascal_H 13/05/2012 16:35


John Embry discute de l'or et l'argent avec James Turk, sous-titré français. Très intéressant.


partie 1


partie 2


j'ai trouvé ces liens en allant sur le site Hard investor, rendre à césar ce qui appartient à c...

Kangourou 13/05/2012 13:12


Sorry, je m'aperçois en me relisant que j'ai posté un article du 2 janvier dernier. Sinon j'ai découvert un système d'alerte via gmail assez sympa. Las abonnés à un broker en ligne ont
probablement le leur qui suivent d'autres critères.

SamePlayer 13/05/2012 07:33


@ Pascal H


1- Tu demandes un nettoyage du blog et accessoirement un censeur supplementaire.


2- Tu notes que le debat tourne a "la foire d'empoignes" (impression qui t'est toute personnelle) et tu demandes que l'on parle d'autre chose. Accessoirement tu nous fais quand meme part de tes
convictions. . Merci.


 


Alors qu'il existe des dizaines de milliers d'espaces d'expression sur le Net, c'est quand meme fou ce besoin de reguler, qu'il vienne de malades ou d'intervenants.


Le debat presidentiel a ete tacitement regule sur le fond entre les 2 candidats (pas sur la forme). Voir a ca nous a mene. Un a qui ca a permis d'oublier son bilan. L'autre a qui ca a permis de
faire abstraction de la situation eco dans son programme. Des 2 cotes, la crise ? Quelle crise ?


 


La on est juste dans un debat, il y a des gens qui debattent et des qui lisent pour se faire une idee. Beaucoup plus de lecteurs que de debatteurs. Donc beaucoup plus qui sont la pour tenter de
se faire une idee.


Le role des debats n'est pas que les intervenants changent de point de vue... T'imagines Sarko virant a gauche pendant le debat !  C'est d'avoir des avis contradictoires et si possible etayes.


 


Pour en revenir au debat donc, la seule raison qui aurait pu me faire changer d'avis sur l'immobilier c'est une hausse des taux due a l'inflation. La BCE a clairement indique recemment que 3%
deviendrait acceptable (au lieu de 2%). Le message est en fait: "On ne peut pas remonter les taux, donc l'infaltion on va faire avec."


 


Sinon pour ceux qui se posent la question d'acheter ou pas pour leur residence principale, la reponse est: "quand vous avez les moyens de le faire" sauf a envisager une mobilite pro et a revendre
avant 5 ans car on ne sait pas ou on en sera dans 5 ans, mais dans 20 oui.


 


Sur l'encadrement des prix auquel certains ne veulent pas donner le nom de blocage: le blocage du prix du pain dans les annees 70 a entraine un nivellement par le bas de la qualite et un
nivellement par le haut des prix. Il a fallu attendre quelques annees apres le deblocage pour avoir du pain mangeable. Le blocage des loyers de 48 a entraine des logements insalubres par manque
de travaux et la situation de penurie que l'on traine depuis.


 


Sur cette penurie de logements (on parle d'1 million), n'oublions pas qu'elle concerne pour une grande partie des gens insolvables.


 


Sur les familles de 4 personnes obligees de se partager une barquette de frites pour pouvoir manger... je vous renvoie a Liberation.


 


SP

Thierry 13/05/2012 06:37


Bonjour,


Finalement, l'immobilier a ceci de comparable aux actions, que certaines personnes y sont réfractaires. Ce que je comprend parfaitement, car les sensibilités individuelles s'exercent au sein de
toutes les catégories d'investissement. Il est courant de rencontrer des personnes qui vous racontent leurs mésaventures locatives, et jurent que plus jamais ils  ne loueront ! En creusant,
il est fréquent de se rendre compte que ces personnes ne louaient qu'un seul bien, et souvent en dilétante. L'immobilier locatif doit être considéré comme un vrai métier, si vous avez un seul
appartement, vous aurez peut être 100% d'impayé, si vous en avez 10, vos mésaventures se dilueront sur la quantité et vous réduirez vos risques locatifs. Si vous achetez, il faut, quelque soient
les conditions de marché, fouiner, négocier et n'acheter que ce qui est rentable. Exit la notion de plus value à court terme !


Aujourd'hui, comme l'explique parfaitement Jean Christophe, vous achetez pour le long terme du crédit à taux fixe, adossé a votre bien immobilier. C'est hautement sécuritaire à condition de
veiller à choisir son emplacement et de connaitre la demande locative locale.


Mais cela reste un "métier", il faut choisir ses locataires, proposer des biens de qualité, faire des travaux de rénovation, puis d'entretien. Travailler sa fiscalité en amont de
l'investissement. Ne pas hésiter à s'investir et être disponible.


Cela représente beaucoup plus de travail que de regarder les cours de la bourse ou d'acheter des sicavs, mais quel confort lorsque vous avez votre parc immobilier ! Les nuits sont sereines et
excépté les petits désagréments locatifs, vous ne risquez pas de voir vos économies disparaitres parce que les bangsters incompétents en veulent à votre argent.


Je suis loueur en meublé LMNP, ma rentabilité brut est de 9.75%, et mon parc s'autofinance. Dans ma région la demande locative est forte et il n'y a aucune raison de trembler par rapport à un
krack immobilier. J'ai beaucoup plus de raisons d'avoir peur pour mes actifs mobiliers !


Et si jamais, il y avait un krack immobilier, je serai heureux d'acheter à bas prix en utilisant mon cash.


En me relisant je me rend compte que l'immobilier a ceci de comparable avec les marchés financiers que beaucoup souhaitent gagner sans réel effort, sans travail. Pas étonnant que seul 2.5% des
tradeurs gagnent de l'argent, ce n'est pas le fruit du hasard, mais juste le manque de travail qui fait que l'on gagne ou que l'on perd.


Il faut être pro dans tous ses investissements. Pas facile ..... l'argent facile !


Bons trades

Kangourou 12/05/2012 23:44


Joint
venture Cheasepeake / Total

Alexandre 12/05/2012 21:44


Comment fait-on pour calculer l'exacte valeur d'une société ?

BA 12/05/2012 13:47


Samedi 12 mai :


 


Grèce : un nouveau sondage confirme la première place du parti d'extrême-gauche Syriza : 27 % des intentions de vote.


 


Ce signal a accru l'exaspération qui monte en Europe face à l'instabilité grecque et aux tergiversations du pays à tenir ses engagements : "la zone euro peut supporter une sortie
de la Grèce", a ainsi estimé le ministre allemand des Finances, Wolfgang Schäuble, dans un entretien au quotidien régional allemand Rheinische Post, paru vendredi.


 


Le ministre allemand des Affaires Etrangères, Guido Westerwelle a pour sa part souligné devant le parlement allemand vendredi matin que le versement de nouvelles aides à la Grèce
restait conditionné au respect par Athènes de ses obligations et des réformes convenues.


 


Dans ce contexte, un sondage de l'institut Marc, réalisé sur un échantillon supérieur à 1.000 personnes et paru vendredi dans le quotidien Ethnos montre qu'une large majorité de
Grecs (62,7%) souhaite voir la formation d'un gouvernement de coalition, dont 53% avec la participation du Syriza.


 


Seuls 32 % se déclarent en faveur de nouvelles élections, inévitables si les responsables politiques grecs n'arrivent pas à s'entendre.


 


Mais en cas de nouveau scrutin, l'enquête d'opinion fait apparaître un résultat marquant : l'arrivée en tête du Syriza avec 27% des intentions de vote, suivi par la Nouvelle
Démocratie à 20%, le Pasok, toujours troisième à 12,6% puis les Grecs indépendants (droite anti-mémorandum) à 10%.


 


Une telle montée en puissance du Syriza changerait complètement la donne car le parti d'Alexis Tsipras, qui dispose actuellement de 52 sièges, bénéficierait alors de la prime de
50 sièges accordée au parti vainqueur, le mettant en position de force pour nouer des alliances.


 


Les communistes du KKE et le groupe néonazi, Chryssi Avghi (Aube dorée), qui sont les deux autres partis entrés au parlement depuis dimanche, reculeraient eux légèrement,
respectivement à 7% et 5,7%.


 


http://www.romandie.com/news/n/_La_Grece_reprend_des_tractations_cruciales_pour_se_trouver_un_executif52110520121030.asp

fran 12/05/2012 11:16


le seul problème sur les achats long termes dans l'immobilier, c'est qu'il est difficile d'être certain aujourd'hui que l'emplacement sera cohérent avec la localisation de son emploi dans 5 ans.
Pour la Province, c'est peut être vrai. En région parisienne, la tendance des entreprises à s'éloigner en banlieue éloignée réduit singulièrement la possibilité de changer d'emploi à moins de
changer de maison.


C'est clairement un des facteurs d'immobilisme des salariés aujourd'hui pour le coup en province comme en région parisienne. Cela signifie également que cela contribue à limiter la hausse des
salaires (les hausses de salaire sont souvent notables au changement d'employeur).

surfeuse 12/05/2012 09:49


bonjour à tous


 


@un passant


je ne cherche à convaincre personne


je rapporte simplement mon vecu  ...(et malheureusement ,j'ai un certain nombre d'annees derriere moi , et heureusement ,encore un nombre certain d'annees à vivre )


 


l'immobilier à connu un creux pendant les annees 96/97/98 (de memoire)


là encore ma propre experience :


j'ai achete en 97 , un bien au bord de la mer 


bien achete , l'equivalent de 60000 euros ,tjrs avec un pret


l'ex proprietaire l'avait achete en 90/91,qd il a vendu , il n'a rien gagne, rien perdu


perso , je l'ai revendu à 71000 euros en aout 2001


pourquoi,vendu..? le lieu ne me convenait plus,pour mes vacances


 


 


quant à la bce, un de ses membres a redit, que le role de la bce est et restera de maintenir la stabilte des prix


 


or , l'inflation repart (je suis bien ok avec JCB), le seul moyen de la contenir , c'est la hausse des taux


 


 


ce pourquoi, je persiste et signe:


pour un primo accedant , les taux actuels et les prix actuels de l'immobilier , sont une chance


 


etre locataire :c'est perdre de l'argent


 


il ne faut pas raisonner TCT, un bien immobilier ,....c'est du MT, LT


 


 


acheter au plus bas et vendre au plus haut , que ce soit ds l'immobilier , ou sur des valeurs mobilieres  est un leurre :une telle pensee entraine l'immobilisme

Yaku 12/05/2012 03:14


beaucoup de que se passera t'il si sur les pris immobiliers


 


le marché directeur de l'immo, ce sont les taux d'interet, donc celui du crédit


 


la hausse du marché immo n'est du qu'a la hausse des encours de crédit à l'habitat rendu possible par la baisse des taux des années 2000, donc à l'euro,


si l'encours des crédits du à une récession ou n'importe qu'el évenement générant un credit crunch, commence à diminuer, alors c'est sur l'immo baissera et ça durera le temps que l'encours des
crédits baissera


inutile de dire que ça peut pas dépasser tant de % de baisse ou tel durée de baisse, c'est impossible à savoir


C'est simple, si le crédit se contracte, l'immo baisse


et je rappelle que la hausse des taux sera néfaste pour les nouveaux encours de crédit immo


dans un pays en recession ou croissance faible et sans stimuli gouvernemental, l'immo ne peut que baisser


cf grece espagne ou italie ou on ne voit aucune hausse des salaires, donc aucun soutien à l'immo

Jean Christophe Bataille 12/05/2012 01:37


Ce qu'on lit sur les grands medias généralistes :


http://lci.tf1.fr/economie/conjoncture/un-petit-peu-d-inflation-en-allemagne-mais-un-grand-pas-pour-la-7239644.html

BA 11/05/2012 22:59


Vendredi 11 mai 2012 :


 


En cas de nouvelles élections législatives en Grèce, voici le sondage du jour.


 


Pour la première fois, c'est le parti d'extrême-gauche Syriza qui est en tête des intentions de vote.


 


1- Syriza, extrême-gauche, anti-austérité : 23,8 % des intentions de vote


 


2- Nouvelle Démocratie, droite, pro-austérité : 17,4 % des intentions de vote


 


3- Pasok, socialiste, pro-austérité : 10,8 % des intentions de vote


 


4- Grèce Indépendante, droite nationaliste, anti-austérité : 8,7 % des intentions de vote


 


5- KKE, communiste, anti-austérité : 6,0 % des intentions de vote


 


6- Aube Dorée, néo-nazis, anti-austérité : 4,9 % des intentions de vote


 


7- Gauche Démocratique, dissidents du PASOK, anti-austérité : 4,2 % des intentions de vote


 


http://www.zerohedge.com/sites/default/files/images/user5/imageroot/2012/05/Marc%20breakdown.jpg

Eric 11/05/2012 22:21


Merci à vous tous pour vos commentaires et conseils sur le moment ou non de rentrer dans l'immo. Vraiment très bien ce blog. Thanks Jean-Christophe.


Je reste indécis mais finalement je pense qu'un logement avec certains atouts tels qu'au centre ville ou proche d'une gare, avec un faible coût énergétique (transport et chauffage) devrait
prochainement être intéressant avec ces taux bas.


Merci encore à tous.

Plume d'Autriche 11/05/2012 21:55


Shell et Chevron exploiteront le gaz de schiste ukrainien
11/05 20:03 CET

Nestor 11/05/2012 21:29


Tiens, un bon bouquin très connu, tu verras c'est très drôle, on se marre du début à la fin. Surtout à la fin.

jattendspouracheter 11/05/2012 18:56


Juste pour rigoler (enfin je n'ai pas de Vallourec, moi, donc ça me fait rigoler):


http://www.boursorama.com/actualites/vallourec-le-support-pourrait-declencher-un-rebond-1c076f7a9c0ec58a43df01b04a8f1f6a


L'analyse technique: "sur le support" (ou "sous la résistance"), ça pourrait rebondir (ou "ça pourrait prendre des bénéfices"), sauf si le support (ou la résistance) était cassé, quel cas ça
pourrait aller plus haut (ou plus bas).


Avec ça on est bien avancé...

Jean Christophe Bataille 11/05/2012 18:26


Pour répondre à tout ça.


L'investissement est une affaire de patience et d'anticipation. Ceux qui attendent des résultats rapides et veulent acheter au plus bas seront toujours déçus. Etre tout en cash est dangereux et
ceux qui n'ont ni immobilier ni or seraient laminés en cas d'implosion de l'Europe (ce qui n'est pas mon scénario central) et dans tout les cas perdront del 'argent à long terme. Le problème est
quand rentrer sur l'immo ma réponse est ne pas attendre une baisse majeure et profiter des taux bas tant qu'il est temps.

fran 11/05/2012 18:01


Sur VK, les indicateurs techniques n'annoncent pas une remontée que ce soit en UT jour, hebdo ou mensuel.


Cela peut rebondir techniquement suite à une baisse de 20% mais repartir à la hausse à court ou moyen terme... je suis plus sceptique.


Si vous vous positionnez à long terme (5 à 10 ans), comme fait Jean-Christophe, cela peut être gagnant.


Pour ma part, je vais attendre un peu de voir comment le sujet se décante après l'annonce des résultats.

Nestor 11/05/2012 17:30


JCB n'a pas conseillé d'acheter Vallourec à CAC 3900.

jattendspouracheter 11/05/2012 17:16


JCB avait conseillé Vallourec et avait renforcé sur cette valeur en novembre dernier, en vantant sa "remontrée fulgurante". A l'époque ça valait dans les 50 euros...


Tout ça pour dire que parfois, c'est bien de ne pas brûler son cash et d'attandre pour payer moins cher un peu plus tard.


Le tout étant de ne pas attendre trop longtemps, bien sûr.

Nestor 11/05/2012 17:13


Moi, Kangourou, je l'ai prise ma louche de Vallourec, à 33,35eur. A ce prix là, j'ai bien moyenné mon erreur d'avoir acheté à CAC 3900.

fran 11/05/2012 16:11


Hollande comme Sarkozy n'ont pas proposé de bloquer les loyers mais de les encadrer. L'objectif de leur proposition (dit explicitement par les deux) est de lutter contre les abus de certains
propriétaires qui essaient de faire +20% sur les loyers du marché.


Cette mesure est une broutille et ne concerne qu'une minorité d'investisseurs locatifs (limite les marchands de sommeil). Cela n'impactera pas l'évolution du marché.

Pascal_H 11/05/2012 15:49


Ca serait bien que vous donniez la main à quelqu'un de dispo la journée, sans doute plus façile à proposer qu'à trouver, pour nettoyer les messages du malade...


la file immobilier est intéressante, mais ça tourne un peu à la foire d'empoigne, chacun reste avec ses convictions. Perso je fais partie du camp de ceux qui considérent que ça ne peu durer
indéfiniment, je parle de cette hausse ininterrompue. J'ai bien conscience que c'est la monnaie qui se déprécie, mais en face on a des masses de chômeurs et précaires qui ne profiteront pas de la
hausse de leur salaire par l'inflation. De plus, comme un intervenant l'a fort bien signalé, certaines sociétés pratiquent l'out-sourcing du personnel à distance par l'intermédiaire des
technologies modernes pour rester avec des coûts de main d'oeuvre stable voire en baisse. Ce qui n'est pas fait pour profiter à nous les autochtones...


Une autre chose m'énerve un tout petit peu, c'est qu'à chaque fois qu'un intervenant d'une compagnie immobilière parle à la radio style bfm, on dirait que ça risque de lui arracher la gue... de
dire que ça va baisser, par contre à aucun moment ça ne le dérengera de dire que ça va monter, si c'est pas du parti pris.


Ca serait bien de passer à une autre file, mais sur quel sujet, perso moi les métaux précieux ça m'intéresse ou alors un article sur les valeurs qui seront bien placées pour le futur rebond du
CAC.


Au fait, Hollande en voulant doubler le livret, je ne sais plus lequel a pour objectif d'augmenter les constructions de logement type hlm, celà va-t'il fonctionner ? en tout cas j'espère qu'il ne
va pas nous repondre un dispositif scellier bis début 2013... on sent bien que de ce côté là les compagnies immobilières mettent la pression, j'espère qu'il ne lachera pas le morceau. Il faut
arrêter avec tous ces cadeaux fiscaux et mettre le paquet sur les pme.


 

jattendspouracheter 11/05/2012 15:19


"Ils vont vendre pour aler sous les ponts?"


Si c'est tout ce que vous avez comme argument...


Ils vont par exemple devoir vendre pour aller dans un logement plus petit qui sera plus facile à assumer et à entretenir.


Ou bien ils vont louer des parties de leur logement (j'en connais qui l'envisagent pour payer leurs charges).


Ou bien ils vont vendre une partie de leur patrilmoine immobilier quand ils ont plusieurs logements/terrains.


Mais de toutes façons, leur patrimoine immobilier ne va pas produire de l'argent comme s'il sortait du c.. d'une poule! Pour que ça leur paye leur retraite, de deux choses l'une: soit ils
trouvent des gens pour leur payer un loyer, soit ils trouvent des gens pour leur acheter tout ou partie de leur patrimoine immobilier. Or les actifs qui arrivent sur le marché sde l'emploi sont
moins nombreux que les boomers qui en sortent, et leurs revenus sont bien inférieurs. Donc que va-t-il se passer, quand il y aura beaucoup plus de vendeurs (ayant besoin de cash) pour moins
d'acheteurs (moins solvables)?


Quant à votre commentaire sur la recohabitation, quand on n'a pas d'argent pour assumer seul un logement, eh bien on retourne vivre chez ses parents (ou on y reste malgré un CDI ou un emploi de
fonctionaire, j'en connais), même quand on a un ou deux enfants (j'en connais). On bien on accueille ses vieux parents chez soi parce qu'ils n'ont pas les moyens d'aller dans une maison retraite
décente. etc. etc.

SamePlayer 11/05/2012 14:50


"Que se passera-t-il quand les boomers arriveront massivement à la retraite, avec un besoin de tirer du cash de leur patrimoine pour financer leur retraite, leurs dépenses de santé et de
dépendance (et celles de leurs parents)?"


 


Euh...? Ils vont vendre pour aller vivre sous les ponts ?


(cohabitation... faut pas rever quand meme.. les familles explosent et creeent autant de besoins en unites d'habitation)


 


Taxer ou bloquer pour faire baisser les prix, c'est une idee socialiste. On diminue l'offre (decouragement des investisseurs)... on organise la rarete, ca ne fait pas baisser les prix des
locations, au contraire ca les augmente. La regulation forcee du marche, ca ne fonctionne pas.


 


SP

Durden 11/05/2012 14:49


Et c'est sans compter la baisse ou le blocage des loyers en zone tendue, mesure du futur gouvernement Hollande. Quand à la stagflation par la hausse des MPs, thèse soutenue par le blog et
développé par le dernier post de j'attendspouracheter, je plussoie, c'est bearish pour l'immobilier. Les salaires réels net stagnent ou baissent . Qu'on le veuille ou non, pour éviter l'explosion
social, il y aura transfert de richesses des plus riches vers les plus jeunes.

. 11/05/2012 14:23


tout à fait d'accord jattendspouracheter, même constat.

pariste 11/05/2012 14:16


tout à fait d'accord fran, même analyse.

jattendspouracheter 11/05/2012 14:11


Jean-Christophe, que se passera-t-il si une taxation forte et progressive sur la détention de l'immobilier est mise en place? (taxe sur les logements vacants, taxe sur le foncier constructible
non bâti, voire property tax ou intégration de la résidence principale à l'ISF)?


Que se passera-t-il quand les dépenses contraintes des propriétaires augmenteront fortement (énergie, chauffage...)


Que se passera-t-il quand les boomers arriveront massivement à la retraite, avec un besoin de tirer du cash de leur patrimoine pour financer leur retraite, leurs dépenses de santé et de
dépendance (et celles de leurs parents)?


Il risque à ce moment-là d'y avoir un gros afflux sur le marché de logements et de terrains dont leurs propriétaires n'arrivent pas assumer le coût.


Alors qu'en face les acheteurs sont désolvabilisés par le chômage et les politiques d'austérité qui n"en sont qu'à leurs débyuts.


Et si inflation il y a, elle réduira d'autant la capacité des ménages à payer des loyers élevés ou à acheter des logements, puisqu'une part de plue en plus importante de leurs revenus iront dans
l'énergie, l'alimentation, les dépenses de première nécessité... On assiste déjà dans les pays du Sud à un mouvement de recohabitation familiale contraint! Dans ces conditions, parier sur une
hausse des loyers à l'avenir est totalement illusoire, même en cas d'inflation élevée.


Bref, acheter aujourd'hui de l'immobilier, alors qu'il a à peine commencé à baisser (je parle des grandes métropoles, dans les petites villes et les campagnes la baisse sur les plus hauts est
d'ores et déjà importante), ça relève d'un pari sacrément couillu. Quitte à parier, je préfère acheter du Vallourec ;-)

fran 11/05/2012 13:15


Jean-Christophe, même si ton raisonnement tient la route, avancer des arguments comme 5% de rendement net minimum dans l'immobilier il faut oser. Aujourd'hui en achetant des biens immobiliers
dans les grands centres urbains, c'est impossible d'avoir un rendement net de 5% et c'est déjà bien quand il n'est pas négatif. Je regarde Bordeaux, Paris, Toulouse, et on est loin des 5%.


Alors effectivement les prix de l'immobilier peuvent continuer à monter à cause de la rareté des biens et même si, comme je l'ai déjà exprimé, je pense que les acheteurs potentiels vont
devenir extremement minoritaires.


Quand à savoir si les prix vont corriger de 10% ou 15%, je n'ai pas constaté de baisse des prix. A la limite, ce sont les prix des biens de qualité médiocre qui finissent par se vendre
et font baisser les moyennes des prix au m².


Ce qu'on constate c'est une évolution vers une réduction du marché de l'immobilier avec des prix qui montent en relation avec la rareté. C'est le principal argument (que tu avais bien identifié)
du comportement du marché. Par contre, je ne suis pas convaincu du tout qu'on puisse trouver une relation cohérente entre la dévalorisation de la monnaie et la montée de l'immobilier (en partie
peut être mais dire d'emblée que l'immobilier s'est apprécié à la hauteur de l'inflation cachée... mouais...). L'immobilier est cher, trés cher, surévalué peut-être (encore faut-il savoir par
rapport à quoi) mais la rareté peut faire monter encore le prix jusqu'à ce qu'il n'y ait plus d'acheteurs.

Kangourou 11/05/2012 13:07


La mer de Chine, théâtre d'une nouvelle guerre
du gaz

Jean Christophe Bataille 11/05/2012 13:02


Ce qui me gène c'est que tout ceux qui disent que l'immo va baisser depuis des années ont perdu l'ocassion d'acheter plus bas. En réalité pour moi il va stagner en valeur mais produire un
rendement qui va aller croissant.

Kangourou 11/05/2012 13:02


Le RSI de Vallourec à 24. C'est parce que je n'achète plus de titres individuels sinon, j'en prendrais une louche.

Oh, une citation de Warren Buffett: "Qualifier d'investisseur celui qui spécule 'c'est comme de dire que Casanova est un romantique' " (Warren Buffett, Les écrits de Warren Buffett,
Valor éditions, 2009).

Kangourou 11/05/2012 12:52


Les mines et l'or baissent. Même pas peur.
Dr Doom warns on gold as spot price
hits 4-month low

Jean Christophe Bataille 11/05/2012 12:34


UN passant,


On a l'impression que tu veux que le marché s'effondre alors qu'il ne fait que corriger un peu.  Attends un peu que les gens se rendent compte que leur contrat d'assurance vie en euro leur
fait perdre de l'argent face à l'inflation et qu'il risque d'etre impacté encore plus par les différents défauts sur dette quelle alternative tangible, crédit, produisant un rendement et vraiment
utile dans la société trouveront-ils : l'immobilier. Je te rappelle qu'un support euro rapporte moins de 3 % et qu'il ne se revalorise pas face à l'inflation alors qu'un bien immobilier finit
toujours par suivre l'inflation et rapporte aujourd'hui 5 % mini. ce sont les revenus qui finiront par monter en monnaie courante. On ne peut pas indéfiniment payer les gens d'un meme montant
alors que l'argent se dévalorise. NOus verrons. Wait and see.

Jean Christophe Bataille 11/05/2012 12:27


Bonjour Marc,


Je dirais oui meme si le cours peut plonger encore dans une panique de marché. pour moi le potentiel long terme reste intact.

Marc de Saunière 11/05/2012 11:20


Bonjour JCB,


Penses tu que le cours de 34.7 € constitue un bon point d'entrée pour VALLOUREC ?


 


Bien à toi,


Marc

Jean Christophe Bataille

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