Overblog
Editer l'article Suivre ce blog Administration + Créer mon blog
9 juin 2010 3 09 /06 /juin /2010 06:18

Par Jean Christophe Bataille

 

http://www.lefigaro.fr/medias/2009/05/19/7622f158-4462-11de-ba72-9a434db1a8c2.jpg

 

Nombre de lecteurs ne comprennent pas pourquoi je recommande d'acheter de l'immobilier à crédit aujourd'hui. La raison majeure est que les taux fixes sont encore bas : autour de 3,6 % alors que l'inflation surgira probablement quand les émergents à force de se développer vont faire exploser la demande des matières premières et réevalueront leurs monnaies rendant nos produits importés beaucoup plus chers


Pour comprendre l'intérêt de ce placement, il faut avoir quelques bases de mathématiques financières et comprendre que l'inflation va fournir un effet de levier important.


J'ai réalisé sur une feuille Excel un petit prévisionnel d'exploitation sur une des affaires que je viens de réaliser dans une ville de province. Un studio de 20 m² dans l'ancien très bien placé dans l'hypercentre de cette ville.


Cette affaire est intéressante sur le plan théorique car le rendement n'a rien d'extraordinaire mais le bien est de qualité exceptionnelle. Elle montre que le rendement ne fait pas tout. Je vous laisse néanmoins imaginer l'interet d'une opération avec un rendement de 7 % ou 8 % en rénovation avec déduction des travaux des revenus fonciers.

 

                         20,00  
Prix d'achat du bien
             74 000,00  
Prix d'achat actes en main
             79 180,00  
Prix m²

               3 959,00  
TEG

3,6%
Mensualité

-463,29 €
Loyer mensuel
                   400,00  
Taxe foncière
                   380 
Charge annuelle
                   260,00  
Rendement réel


5,19%
Taux marginal d'imposition   40%

 

 Euros courants 
An Taux Inflat  Loyer /an   Amort.   Interets   Annuité de rembt   Taxe foncière   Impôt R foncier   Trésorerie annuelle   Cumul trésorerie 
1 1,5% 4 800,00 € -2 754,16 € -2 805,33 € -5 559,50 € -380,00 € -797,87 € -1 937,36 € -1 937,36 €
2 2% 4 872,00 € -2 854,97 € -2 704,53 € -5 559,50 € -385,70 € -866,99 € -1 940,18 € -3 877,55 €
3 5% 4 969,44 € -2 959,46 € -2 600,04 € -5 559,50 € -393,41 € -947,76 € -1 931,23 € -5 808,78 €
4 6% 5 217,91 € -3 067,77 € -2 491,72 € -5 559,50 € -413,08 € -1 090,48 € -1 845,14 € -7 653,92 €
5 7% 5 530,99 € -3 180,05 € -2 379,44 € -5 559,50 € -437,87 € -1 260,62 € -1 727,00 € -9 380,92 €
6 8% 5 918,16 € -3 296,44 € -2 263,05 € -5 559,50 € -468,52 € -1 462,04 € -1 571,90 € -10 952,82 €
7 8% 6 391,61 € -3 417,09 € -2 142,40 € -5 559,50 € -506,00 € -1 699,68 € -1 373,57 € -12 326,39 €
8 8% 6 902,94 € -3 542,16 € -2 017,34 € -5 559,50 € -546,48 € -1 954,24 € -1 157,28 € -13 483,67 €
9 8% 7 455,17 € -3 671,80 € -1 887,69 € -5 559,50 € -590,20 € -2 226,99 € -921,52 € -14 405,19 €
10 8% 8 051,59 € -3 806,19 € -1 753,30 € -5 559,50 € -637,42 € -2 519,31 € -664,64 € -15 069,83 €
11 8% 8 695,71 € -3 945,50 € -1 614,00 € -5 559,50 € -688,41 € -2 832,69 € -384,88 € -15 454,71 €
12 8% 9 391,37 € -4 089,90 € -1 469,59 € -5 559,50 € -743,48 € -3 168,71 € -80,32 € -15 535,03 €
13 8% 10 142,68 € -4 239,59 € -1 319,90 € -5 559,50 € -802,96 € -3 529,11 € 251,11 € -15 283,92 €
14 8% 10 954,09 € -4 394,76 € -1 164,73 € -5 559,50 € -867,20 € -3 915,74 € 611,66 € -14 672,26 €
15 7% 11 830,42 € -4 555,61 € -1 003,89 € -5 559,50 € -936,57 € -4 330,61 € 1 003,74 € -13 668,52 €
16 5% 12 658,55 € -4 722,35 € -837,15 € -5 559,50 € -1 002,14 € -4 728,56 € 1 368,36 € -12 300,16 €
17 3% 13 291,48 € -4 895,18 € -664,31 € -5 559,50 € -1 052,24 € -5 050,87 € 1 628,87 € -10 671,29 €
18 2% 13 690,22 € -5 074,35 € -485,15 € -5 559,50 € -1 083,81 € -5 282,03 € 1 764,89 € -8 906,40 €
19 2% 13 964,03 € -5 260,07 € -299,43 € -5 559,50 € -1 105,49 € -5 465,84 € 1 833,21 € -7 073,19 €
20 2% 14 243,31 € -5 452,59 € -106,91 € -5 559,50 € -1 127,60 € -5 654,56 € 1 901,66 € -5 171,54 €

 

Nous constatons que dans l'hypothèse d'un démarrage de l'inflation dans 3 ans pour quelques années avec un maxi à 8 % au bout de 6 ans, le cumul de trésorerie en euros courants objective un débour total sur 20 ans de -5171.54 euros seulement.


La partie qui suit a été modifiée à la suite d'une remarque d'un intervenant demandant de tenir compte d'une dévalorisation du bien en monnaie constante pour que les rendement locatifs soit mis en équivalence avec les taux d'intéret élevés en cas d'inflation élevée et pour parier sur une réintégration des prix dans le tunnel de Friggit à l'horizon de 10-20 ans.


Actualisons les flux à aujourd'hui en monnaie constante, c'est à dire nous ramenons toutes les sommes versées à leur valeur en euros d'aujourd'hui. Ensuite calculons le prix du bien au fil des ans en le faisant baisser de 3% par an en monnaie constante afin qu'il réintegre une fourchette de prix compatibles avec le tunnel de Friggit (dernière colonne) :

 

 

Actualisation
An  Cumul inflation   Flux trésorerie actualisé   Cumul actualisé au temps initial   Valorisation du bien 
1 1,500% -1 937,36 € -1 937,36 € 74 000,00 €
2 3,530% -1 911,51 € -3 848,87 € 73 260,00 €
3 8,706% -1 865,38 € -5 714,26 € 74 725,20 €
4 15,229% -1 697,36 € -7 411,62 € 76 966,96 €
5 23,295% -1 498,75 € -8 910,37 € 80 045,63 €
6 33,159% -1 274,91 € -10 185,28 € 84 047,92 €
7 43,811% -1 031,53 € -11 216,82 € 88 250,31 €
8 55,316% -804,72 € -12 021,54 € 92 662,83 €
9 67,741% -593,32 € -12 614,86 € 97 295,97 €
10 81,161% -396,23 € -13 011,08 € 102 160,77 €
11 95,654% -212,45 € -13 223,54 € 107 268,81 €
12 111,306% -41,05 € -13 264,59 € 112 632,25 €
13 128,210% 118,84 € -13 145,75 € 118 263,86 €
14 146,467% 268,02 € -12 877,73 € 124 177,05 €
15 163,720% 407,25 € -12 470,48 € 129 144,13 €
16 176,906% 518,87 € -11 951,61 € 131 727,02 €
17 185,213% 588,24 € -11 363,37 € 131 727,02 €
18 190,917% 618,80 € -10 744,57 € 130 409,75 €
19 196,736% 630,15 € -10 114,42 € 129 105,65 €
20 202,670% 640,86 € -9 473,56 € 127 814,59 €

 

Nous constatons que le débour global sur 20 ans en euros d'aujourd'hui est en réalité de -8394.51 euros.


Si nous actualisons le prix du bien dans 20 ans à la valeur d'aujourd'hui nous obtenons 42600 euros. L'opération en monnaie constante nous a donc permis de gagner 42600 euros en investissant 8394 euros. Le capital a donc été multiplié par 5.


Notons qu'en euros constant, l'opération parait encore beaucoup plus profitable puisque pour un débour global sur 20 ans de -5171.54 euros, on possède au bout de 20 ans 127814 euros.

 

Alors bien sur, on peut penser que les prix de l'immobilier vont baisser et qu'il faut attendre pour investir mais attention dans ce cas cela proviendrait probablement d'une crise aigue des dettes souveraines et les taux seraient plus élevés annulant l'effet de baisse des prix. Pire, la pierre étant une valeur refuge et une partie de la population anticipant de l'inflation monétaire, la pierre risquerait de moins baisser que ne le voudrait la hausse des taux. Mais cette hypothèse ne me parait pas aussi probable que le prédisent les Cassandres car les mesures de rigueur décidées récemment par l'Europe et la monétisation des dettes souveraines toxiques, manifestement bien acceptée par les marchés, éloignent l'éventualité d'une fuite devant la monnaie et risquent de laisser les taux à leur niveau actuel jusqu'à ce que l'inflation importée se manifeste. Pour l'instant, les prix de l'immobilier sont en petite hausse sur 2010 ...


Maintenant imaginons que l'inflation reste à 2% durant 20 ans, ce que je ne crois pas étant donné la structure de la dette des pays occidentaux et l'étroitesse de la planète pour 9 milliards d'individus avides de croissance. Le compte d'exploitation devient :

 

 Euros courants 
An Taux Inflat  Loyer /an   Amort.   Interets   Annuité de rembt   Taxe foncière   Impôt R foncier   Trésorerie annuelle   Cumul trésorerie 
1 1,5% 4 800,00 € -2 754,16 € -2 805,33 € -5 559,50 € -380,00 € -797,87 € -1 937,36 € -1 937,36 €
2 2% 4 872,00 € -2 854,97 € -2 704,53 € -5 559,50 € -385,70 € -866,99 € -1 940,18 € -3 877,55 €
3 2% 4 969,44 € -2 959,46 € -2 600,04 € -5 559,50 € -393,41 € -947,76 € -1 931,23 € -5 808,78 €
4 2% 5 068,83 € -3 067,77 € -2 491,72 € -5 559,50 € -401,28 € -1 030,84 € -1 922,79 € -7 731,57 €
5 2% 5 170,21 € -3 180,05 € -2 379,44 € -5 559,50 € -409,31 € -1 116,31 € -1 914,90 € -9 646,47 €
6 2% 5 273,61 € -3 296,44 € -2 263,05 € -5 559,50 € -417,49 € -1 204,22 € -1 907,60 € -11 554,07 €
7 2% 5 379,08 € -3 417,09 € -2 142,40 € -5 559,50 € -425,84 € -1 294,67 € -1 900,93 € -13 455,00 €
8 2% 5 486,66 € -3 542,16 € -2 017,34 € -5 559,50 € -434,36 € -1 387,73 € -1 894,92 € -15 349,93 €
9 2% 5 596,40 € -3 671,80 € -1 887,69 € -5 559,50 € -443,05 € -1 483,48 € -1 889,63 € -17 239,56 €
10 2% 5 708,32 € -3 806,19 € -1 753,30 € -5 559,50 € -451,91 € -1 582,01 € -1 885,09 € -19 124,64 €
11 2% 5 822,49 € -3 945,50 € -1 614,00 € -5 559,50 € -460,95 € -1 683,40 € -1 881,35 € -21 005,99 €
12 2% 5 938,94 € -4 089,90 € -1 469,59 € -5 559,50 € -470,17 € -1 787,74 € -1 878,46 € -22 884,45 €
13 2% 6 057,72 € -4 239,59 € -1 319,90 € -5 559,50 € -479,57 € -1 895,13 € -1 876,47 € -24 760,92 €
14 2% 6 178,87 € -4 394,76 € -1 164,73 € -5 559,50 € -489,16 € -2 005,66 € -1 875,44 € -26 636,36 €
15 2% 6 302,45 € -4 555,61 € -1 003,89 € -5 559,50 € -498,94 € -2 119,43 € -1 875,41 € -28 511,78 €
16 2% 6 428,50 € -4 722,35 € -837,15 € -5 559,50 € -508,92 € -2 236,54 € -1 876,46 € -30 388,23 €
17 2% 6 557,07 € -4 895,18 € -664,31 € -5 559,50 € -519,10 € -2 357,10 € -1 878,63 € -32 266,86 €
18 2% 6 688,21 € -5 074,35 € -485,15 € -5 559,50 € -529,48 € -2 481,23 € -1 881,99 € -34 148,86 €
19 2% 6 821,98 € -5 260,07 € -299,43 € -5 559,50 € -540,07 € -2 609,02 € -1 886,61 € -36 035,47 €
20 2% 6 958,42 € -5 452,59 € -106,91 € -5 559,50 € -550,87 € -2 740,60 € -1 892,56 € -37 928,02 €

 

Le débour sur 20 ans est très différent car il atteint -37 928,02 euros !

 

Actualisation
An  Cumul inflation   Flux trésorerie actualisé   Cumul actualisé au temps initial   Valorisation du bien 
1 1,5% -1 937,36 € -1 937,36 € 74 000,00 €
2 3,5% -1 911,51 € -3 848,87 € 75 480,00 €
3 5,5% -1 865,92 € -5 714,80 € 76 989,60 €
4 7,5% -1 822,55 € -7 537,35 € 78 529,39 €
5 9,5% -1 781,31 € -9 318,65 € 80 099,98 €
6 11,5% -1 742,10 € -11 060,76 € 81 701,98 €
7 13,5% -1 704,87 € -12 765,63 € 83 336,02 €
8 15,5% -1 669,54 € -14 435,16 € 85 002,74 €
9 17,5% -1 636,04 € -16 071,20 € 86 702,79 €
10 19,5% -1 604,33 € -17 675,53 € 88 436,85 €
11 21,5% -1 574,35 € -19 249,89 € 90 205,59 €
12 23,5% -1 546,06 € -20 795,94 € 92 009,70 €
13 25,5% -1 519,41 € -22 315,35 € 93 849,89 €
14 27,5% -1 494,37 € -23 809,73 € 95 726,89 €
15 29,5% -1 470,91 € -25 280,64 € 97 641,43 €
16 31,5% -1 449,00 € -26 729,64 € 99 594,26 €
17 33,5% -1 428,62 € -28 158,26 € 101 586,14 €
18 35,5% -1 409,73 € -29 567,99 € 103 617,87 €
19 37,5% -1 392,33 € -30 960,32 € 105 690,22 €
20 39,5% -1 376,40 € -32 336,73 € 107 804,03 €


En monnaie de 2010 cela donne un débour sur 20 ans de -32 336,73 euros pour une capitalisation de 74 000 euros. L'épargne n'a fait que doubler. Ce n'est pas une mauvaise opération mais elle est beaucoup moins rentable que la précédente. La raison est simple : l'investisseur n'a bénéficié que de l'effet de levier du crédit, pas de celui de l'inflation.

D'ou l'importance du débat inflation déflation car si on anticipe une déflation pendant 20 ans, l'effet est carrément inverse et l'opération devient ruineuse car les loyers baissent pendant 20 ans alors que les mensualités restent fixes. On comprend maintenant pourquoi les solutions pronées par les déflationnistes alors qu'il y a trop de gens endettés serait tout simplement suicidaires pour l'occident. Les banques centrales et les gouvernements ne laisseront donc jamais s'installer une spirale déflationniste et maintiendront de bonnes conditions d'accès au crédit. C'est pour moi une certitude. Attendez-vous à un nouveau tsunami de monnaie en cas de défaillance ...



Cet article a été rédigé rapidement par manque de temps. Si une erreur s'est glissée, merci de me le signaler.

Partager cet article

Repost0

commentaires

esteban 30/01/2011 23:06



donc pour faire un exemple bidon :


1/ prix du bien : 100000 euros


2/ je créé une SCI au capital de 100000 euros.


3/ Je fais un emprunt personnel à la banque pour acheter des parts de cette SCI en fonction de l'apport en capital que je peux avoir et de l'importance des parts que je souhaite acheter.



esteban 30/01/2011 23:00



bonsoir JC, et merci pour ta réponse rapide. Si j'ai bien compris tu dis que ce n'est pas la SCI qui doit acheter le terrain ?? pour la SCI à capital variable, justement, l'avantage est de
pouvoir faire varier le capital de la SCI donc dans le cas d'une revente, mettre le capital à hauteur du prix de revente et d'éviter ainsi la plus value, enfin, si j'ai tout bien compris.



esteban 30/01/2011 19:55



bonsoir à tous, je vous explique ma situation :


je vais signer un compromis de vente dans les 15 jours qui viennent pour un terrain dont ma proposition a été acceptée. par la suite il y aura une construction maison individuelle + local
professionnel.


ce compromis de vente arrive de façon un peu précipitée, car pas encore eu le temps de créer une SCI (à capital variable je crois que c'est préférable). Dans cette SCI, nous serons 2 à détenir
les parts sociales, moi et ma compagne, et j'aurai la majorité des parts. Quelles sont les choses pour lesquelles il faut faire le plus attention, car je potasse des documents sur les SCI mais je
ne maîtrise pas encore bien le jargon juridique et il y a de quoi lire. Je dois voir un notaire demain, mais si quelqu'un a un BA BA des trucs les plus importants à demander et à verrouiller je
suis preneur. Merci d'avance à tous et bonne fin de week end.


 



Jean Christophe Bataille 30/01/2011 22:47



Esteban,


Le piège le plus important à éviter est de sous capitaliser la SCI. Il faut que le capital soit à la hauteur du prix du bien et que ce soit les associés qui s'endettent pour acheter des part.
Surtout pas la SCI qui achète car sinon tu sera taxé sur la plus value à la revente à hauteur de la valeur vénale du bien moins le capital, c'est à dire pas grand chose dans ce cas.



bruno 08/07/2010 07:47



Un article intéressant de crottaz finance sur la bulle immobilière. Ecouter l'intervention audio.


http://blog.crottaz-finance.ch/?p=4773#comments



fran 01/07/2010 13:48



la courbe de friggit prend tout à fait en compte les revenus des parisiens puisqu'il y a une courbe spécifique du pouvoir d'achat des parisiens.


de plus, j'irai jusqu'à dire qu'aujourd'hui le décalage entre le pouvoir d'achat des parisiens et celui des provinciaux a plutôt tendance à être en faveur des provinciaux.



Marc de Saunière 01/07/2010 12:45



Bonjour Jean Christophe,


 


As tu un avis sur les prix de l'immobilier parisien ?


Pour faire simple et synthétique :
1/envolée folle depuis 1998 avec une stagnation depuis 2007.


2/Friggit est persuadé que ca va baisser d’environ 30% si l’on se fit à ses analyses et à un retour dans le tunnel.


=> Pour moi la vision de Friggit est criticable principalement par le fait qu’il ne distingue par le revenu des parisiens et celui des provinciaux.
Or, le grand phénomène depuis 10 ans en France c’est l’accélération du décallage entre les riches et les pauvres.


Je ne vois objectivement aucune raison d’une baisse à Paris dans la mesure ou les prix sont à des niveaux tels que les gens qui achètent n’achetent pas grace aux produits de leurs travails mais
grace à l’héritage ou à des couts spéculatifs intenses (sur l’immobilier en particulier).


Pour acheter un appart pour une famille moyenne, il faut compter environ 1,5 M€. Que vous gagniez 2/4 ou 6000 euros vous n’aurez de toute facon aucun moyen d’acheter des biens à ces prix….. Donc
qu’il y est une crise ou du chomage peut importe.


Qu'en penses tu ?


 


Bien à toi



fran 18/06/2010 23:33



je viens de regarder sur plusieurs arrondissements de paris les prix des studios 20m² (vente et location), le ratio Prix/loyer est généralement autour de 240...


ce n'est pas à paris qu'on va trouver des bonnes affaires.



Jean Christophe Bataille 18/06/2010 14:01



Bonjour Fran,


C'est transparent car les charges et la taxe foncière sont incluses dans les différentes formules (calcul de tréso et fiscalité) de mon fichier excel. En revanche tu as raison il y a une erreur.
Je n'ai pas actualisé les charges du propriétaire en monnaie courante. Ca joue toutefois sur très peu.



fran 18/06/2010 13:33



bonjour Jean-Christophe,


cela n'a qu'une importance relative car cela n'invalide pas ton modèle.


Cependant dans ton tableau je ne vois pas où apparaissent les 260 euros (j'ai reconstitué tes formules de calcul).


Autre éventuelle erreur dans ton tableau, tu ne sembles pas avoir déduits de tes revenus la taxe foncière pour calcul de l'impôt sur le revenu foncier.


En tous cas merci pour avoir fait l'exercice et avoir répondu à toutes les remarques.



Jean Christophe Bataille 17/06/2010 20:20



Bonsoir fran,


J'ai compté 260 € de charges annuelles car c'est ce que payait le vendeur avant moi. C'est assez pour ce lot en parfait état car un bon nombre de charges sont à la charge du locataire. Chauffe
eau tous les 20 ou 30 ans ! Pas tous les 10 ans et le contrat d'entretien est à la charge du locataire etc ... Les frais ne sont pas aussi importants que tu le dis. Il y a très peu de millièmes
sur une surface de 20 m².



fran 17/06/2010 18:29



j'ai enfin eu le temps de me pencher sur le sujet en reprenant dans excel ta simulation.


Je rebondis sur le commentaire 5 car 2 choses me semblent manquer dans ta simulation: les frais d'entretien et les frais de copropriété. En moyenne sur 20 ans, je valorise le premier à 10% de la
mensualité (mais revalorisé de l'inflation) et le deuxième à 5% sur les mêmes bases. Le tout cumulé sur 20 ans représente plus de 30000€.


Tu as déjà répondu que le bien était d'excellente qualité mais cela n'empêche pas que l'immeuble où est situé l'appartement devra se moderniser sur 20 ans et l'appartement devra subir des
réparations multiples (chauffe eau dure 10 ans, moquete, parquet, peinture ...).


Pourquoi ne comptes-tu pas ces frais dans ta simulation?



fran 16/06/2010 22:00



je suis en train de lire l'étude de Friggit.


Un paragraphe est dédié à la période 1914 - 1945 (je crois). Il est mentionné qu'en 1930, l'immobilier a monté sous l'effet de la recherche des biens tangibles. Il a été stoppé net en 1935 pour
rechuter après une décision gouvernementale de reactiver le plafond des loyers et de baisser les loyers de 10%.


Cela va dans le sens de Jean-Christophe et aussi sur la décision gouvernementale à Marc.



Jean Christophe Bataille 13/06/2010 23:28



Flip flop,


Comme vient de le dire yojaf l'immo est un bien tangible qui fournit un rendement. L'or est un bien tangible qui ne fournit aucun rendement, cela ne l'empéche pas de monter. Les gens vont se
reporter sur du concret et fuir les dettes. Les renta s'équilibreront avec le temps. Maintenant une baisse de l'immo n'est exclue l'an prochain. Ceux qui veulent prendre le risque en spéculant
sur une baisse des prix et un maintien des taux bas peuvent attendre pour acheter à crédit. D'accord pour dire que pour l'achat en cash ce n'est pas nécessairement encore le moment.



flipflop 13/06/2010 16:13



Jean Christophe,

Tu n´as donc aucun probleme avec le fait que dans ton calcul, le rendement locatif net est durablement inferieur à l´inflation?

D´apres toi, c´est tout à fait possible?

Ceci dit, je suis d´accord avec toi sur une stagflation probable et  j´admire l´énergie et le temps que tu consacres à ce blog.



yojaf 13/06/2010 15:42



Je pense personnellment que depuis que la monnaie n'a plus de base réelle (l'or). Les comparaisons avec les cycles d'avant 1971 ne sont plus valables puisque nous avons changé de modèle financier
où la monnaie est créée uniquement par la dette. En gros, ce système est encore en expérimentation, et il est confronté à sa première grande crise (la dette pourrie). On ne peut pas avoir d'or
pourri par exemple. Donc le temps de retrouver la confiance, la monnaie va perdre sa valeur devant les biens tangibles (immo + or), les actions je ne connais pas.


Concernant la rigueur, la rigeur des hommes avec des conflits d'interêt, ne peut pas remplacer celle de l'or qui ne sait pas tricher . On peut aussi faire tout avaler à la BCE, pour la faire disparaître après, une façon élégante de repartir avec les compteurs
mis à zéro. Je pense qu'avec un taux d'inflation de 8% à MT vous avez déjà envisagé ce scénario.


PS : primo accédant avec 0 apport.



vdan 13/06/2010 15:42



A Daniela (post 71)

"comment sont pris en compte les revenus tirés de l'étranger au sein de la fiscalité française ?"=> Cela dépend de l'existence ou non d'une convention fiscale entre ledit pays et
la France. En ce qui concerne le foncier allemand, il existe une telle convention, donc pas de double imposition (en revanche, les revenus sont pris en compte pour déterminer le taux effectif,
c'est-à-dire le taux sur les revenus imposables en France). Cf déclaration 2047 pour les détails.

"une personne physique domiciliée à l'étranger percevant des revenus en Allemagne, foncier inclus, est taxée forfaitairement au taux de 15% [c'est une sorte de flat-tax]"
=> je ne suis pas spécialiste de la fiscalité allemande mais d'après mes informations l'imposition des revenus pour les non-résidents est de 25% au moins + taxe foncière (entre 2,6% et 3,5%) +
taxe sur les mutations foncières. Pas d'impôt sur les plus-values après 10 ans.

Cordialement



Jean Christophe Bataille 13/06/2010 15:23



bonjour Harlock,


Patrick Arthus est un déflationnniste non catastrophiste mais il a tord, l'inflation est inévitable. En revanche, une poussée de déflation seulement sur les actifs et pas sur les IPC de un an ou
deux est possible avec la rigueur exigée par les allemands.



Harlok 13/06/2010 14:45



Bonjour à tous:


Une étude de natixis qui va plutôt dans le sens
de la déflation...


Bonne lecture!



Jean Christophe Bataille 13/06/2010 10:53




Bonjour Daniela,


J'ai besoin de ton expertise sur le point suivant : l'inflation touchant l'eurozone dans son ensemble, cette inflation sera-t-elle, en ordre de grandeur, comparable en France et en
Allemagne sur les coûts et les salaires


Pas évident, si les allemands n'ont pas l'arme des taux courts, il risque de jouer comme ils le font depuis des années sur la modération salariale, une baisse de la conso et vont assoir leur
lutte contre l'inflation domestique par les exportations et une balance commerciale positive. Il est en effet protecteur contre l'inflation importée de consommer êu et d'exporter à tout va.Il y
a donc une vraie reflexion à conduire selon que tu achètes et vie en allemagne ou que tu vis en France. Ton pouvoir d'achat et ta capcité à rembourser pourraient ne pas évoluer de la meme
manière.


Autre remarque, je ne connais quel es prix de Munich en Allemagne ais il ne paraissent pas donné.


Enfin, si la taxationest de 15 % il y a quelues chose à rendre en compte.




Daniela 13/06/2010 10:02



Jean-Christophe :


Plus je réfléchis à l'ensemble de tes arguments, plus je me dis que ton idée originelle d'investir un petit quelque chose en Allemagne peut s'avérer finalement rentable.


En effet, l'immobilier outre-Rhin n'a pas subi de hausse comparable à celle qu'ont connu les autres grands pays de l'UE (France, R-U, Espagne, Italie - quoique pour l'Italie je ne sache pas
trop). Les prix ne baisseront pas de 20% en Allemagne quelque soit le scénario économique. Les prix ont déjà quasiment stagné sur dix ans en euros courants !


J'ai besoin de ton expertise sur le point suivant : l'inflation touchant l'eurozone dans son ensemble, cette inflation sera-t-elle, en ordre de grandeur, comparable en France et en Allemagne sur
les coûts et les salaires ? Je dirais oui, mais c'est toi l'expert :-) Selon les recherches que j'avais déjà effectuées pour l'Allemagne, la rentabilité n'y est pas supérieure à celle de la
France, mais le coût inférieur permet (?) probablement d'amplifier le levier du crédit à taux fixe.


Autre information fiscale : une personne physique domiciliée à l'étranger percevant des revenus en Allemagne, foncier inclus, est taxée forfaitairement au taux de 15% [c'est une sorte de
flat-tax].


 


Le spécialiste Jef saurait-il comment sont pris en compte les revenus tirées de l'étranger au sein de la fiscalité française ?


Nous devrions dans ce cas ne pas mésestimer le rendement long-terme, sur vingts ans, de l'immobilier locatif allemand dans certaines villes telles que Stuttgart ou Frankfurt/Main. L'agglomération
de Stuttgart ne souffrira pas de régression démographique à mon sens. En Allemagne aussi, des gérants et syndics (Immoverwaltung) s'occupent de tout, ne laissant aucun travail au propriétaire. A
voir. Nous en reparlerons atentivement à mon retour de vacances si tu le souhaites.


 


Daniela



Jean Christophe Bataille 13/06/2010 09:22



Bonjour flipflop,


Ma comparaison avec les années 70 s'arrrete à l'infaltion par les cout dans un environnement de production excessive de monnaie. Mes calculs s'appuient sur les valeurs actuelle de l'immo et
montre que le levier du crédit et l'inflation permettent de multiplier sa mise par 5. la meme simulation dans les années 70 avec des rendement à 8% aurait montrer un TRI encore supérieur. L'idée
est de dire que l'immo à crédit fait partie des opération les plus rentables actuellement. Bien sur si nous subissons une nouvelle déflation des prix en 2011 et un maintien des taux longs autour
de 3 % avec la rigueur allemande, l'achat à crédit d'immobilier se fera dans de meilleures conditions de rendement mais une inflation retardée et de moindre importance. L'affaire ne sera pas
meilleure. TOut se tient. Maintenant quand je vois les manifs en Italie en grece et en espagen en ce moment, c'est pas gagné.



flipflop 13/06/2010 05:48



De plus faire des analogies avec l´immobilier des années 70 me parrait hasardeux. La situation n´est absolument pas comparable: dans le début des années 70, l´immobilier était bon marché (bas du
canal ), alors que nous sommes au sommet d´une bulle. Les conscequences dúne inflation peuvent donc être très differentes.



flipflop 13/06/2010 05:37



Ce que je voulais souligner dans mon commentaire precedent, c´est que dans tes hypotheses, le rendement réel est la plupart du temps négatif, ce qui me parrait peu probablement.
Mes hypothèses etaient juste pour te montrer que pour avoir un rendement reél positif, une baisse de l´immobilier est inévitable. La baisse de 20% est une conscequence de ton hypothèse de 5%
d´inflation dans 3 ans, si on veut conserver un rendement réel positif.


 



Jean Christophe Bataille 12/06/2010 10:22



Bonjour Flip flop,


J'ai regardé tes chiffres. Bien sur l'hypothèse d'une réintégration rapide dans le tunnel de friggit est séduisante mais cela signifie que le marché immobilier devient rationnel et raisonnable,
ce qu'il n'est pas depuis 10 ans. Il ne faut pas oublier le caractère refuge des biens tangibles face à la dévalorisation monétaire et les transfert de capitaux ne feront pas nécessairement au
détriment de l'immo. Enfin l'immobilier est un cycle lent et la france n'a pas commis les exces de certains pays. Je crois peu réaliste une chute de 20 % l'an prochain alors que durant la crise
des subprimes, plus déflationniste que la crise des dettes souveraines ama inflationniste à MT, les prix ont eu du mal à baisser de 15 %. L'avenir est peut etre entre nos deux hypothèses
évolutives ...



flipflop 10/06/2010 00:21



(suite)














7,00%


11,00%


67346


68


16,42%


10,26%


3,26%




5,00%


13,00%


74754


71


15,83%


9,89%


4,89%




3,00%


10,00%


84472


76


14,71%


9,19%


6,19%




2,00%


15,00%


92920


81


13,77%


8,61%


6,61%




2,00%


15,00%


106858


92


12,21%


7,63%


5,63%




2,00%


15,00%


122886


104


10,83%


6,77%


4,77%





Remarque qu'au bout de 20 ans, le bien vaut à peu près la même chose que dans ta simulation. Il y a juste eu une grosse chute des prix entre temps. Ce qui me laisse penser que le marché sera plus
interessant dans qq années même avec une forte inflation.

Les rendements locatifs actuels sont trop bas, du coup le seul moyen pour que les rendements net restent supérieurs à l'inflation, c'est la baisse des prix. L'inflation est l'ami des créditeurs
quand les rendements locatifs sont élevés. S'ils sont bas, ce que tu gagnes avec l'inflation, tu le perds avec la baisse des prix.
La difference avec les années 70, c'est qu'avant la stagflation, les rendements locatifs étaient autour de 10% (cf graph de Marc). Il y avait donc la place pour qu'une forte inflation, et donc
une baisse de rendement, ne fasse pas chuter les prix.




flipflop 09/06/2010 23:32



Bonjour Jean Christophe,

Une chose me dérange dans tes hypothéses de départ. Bien que tu supposes que ton bien se valorisera au taux d'inflation -3% pour réintegrer le canal de Friggit, ton rendement locatif net reste
inferieur à l'inflation:














Taux inflation


Taux de Val. Du bien


Valorisation du bien


Ratio Prix/loyer


Rendement Locatif Brut


Rendement Locatif net


Rendement Réel







1,50%


-1,50%


74000


185


6,06%


3,79%


2,29%




2,00%


-1,00%


72890


179,53


6,25%


3,90%


1,90%




5,00%


2,00%


72161,1


174,25


6,44%


4,02%


-0,98%




6,00%


3,00%


73604,32


169,27


6,63%


4,14%


-1,86%




7,00%


4,00%


75812,45


164,48


6,82%


4,26%


-2,74%




8,00%


5,00%


78844,95


159,87


7,02%


4,38%


-3,62%




8,00%


5,00%


82787,2


155,43


7,22%


4,51%


-3,49%




8,00%


5,00%


86926,56


151,11


7,42%


4,64%


-3,36%




8,00%


5,00%


91272,88


146,91


7,63%


4,77%


-3,23%




8,00%


5,00%


95836,53


142,83


7,85%


4,91%


-3,09%




8,00%


5,00%


100628,36


138,87


8,08%


5,05%


-2,95%




8,00%


5,00%


105659,77


135,01


8,31%


5,19%


-2,81%




8,00%


5,00%


110942,76


131,26


8,54%


5,34%


-2,66%




8,00%


5,00%


116489,9


127,61


8,79%


5,49%


-2,51%




7,00%


4,00%


122314,4


124,07


9,04%


5,65%


-1,35%




5,00%


2,00%


127206,97


120,59


9,30%


5,81%


0,81%




3,00%


0,00%


129751,11


117,14


9,57%


5,98%


2,98%




2,00%


-1,00%


129751,11


113,73


9,86%


6,16%


4,16%




2,00%


-1,00%


128453,6


110,39


10,16%


6,35%


4,35%




2,00%


-1,00%


127169,06


107,14


10,47%


6,54%


4,54%







C'est en contradiction avec la remarque de Marc dans le premier commentaire disant que personne n'investira dans un placement inferieur au taux d'inflation.

A mon humble avis, les hypothéses suivantes sont plus réalistes:














Taux Inflation


Taux de Val. Du bien


Valorisation du bien


Ratio Prix/loyer


Rendement Locatif Brut


Rendement Locatif net


Rendement Réel







1,50%


-3,00%


74000


185


6,06%


3,79%


2,29%




2,00%


-20,00%


71780


177


6,34%


3,96%


1,96%




5,00%


-12,00%


57424


139


8,09%


5,05%


0,05%




6,00%


-10,00%


50533


116


9,65%


6,03%


0,03%




7,00%


-10,00%


45480


99


11,37%


7,10%


0,10%




8,00%


-8,00%


40932


83


13,51%


8,45%


0,45%




8,00%


-3,00%


37657


71


15,86%


9,91%


1,91%




8,00%


6,00%


36528


63


17,66%


11,04%


3,04%




8,00%


8,00%


38719


62


17,99%


11,25%


3,25%




8,00%


10,00%


41817


62


17,99%


11,25%


3,25%




8,00%


10,00%


45998


63


17,67%


11,04%


3,04%




8,00%


10,00%


50598


65


17,35%


10,84%


2,84%




8,00%


10,00%


55658


66


17,03%


10,64%


2,64%




8,00%


10,00%


61224


67


16,72%


10,45%


2,45%




7,00%


11,00%


67346


68


16,42%






Jean Christophe Bataille 09/06/2010 08:38




Bonjour Tyler,


L'immo à crédit à taux fixe dans un bien à 6 % brut et 5 % de rendement en cas de future inflation dans les 10 ans c'est 5 de capitalisés pour 1 investi en monnaie constante en tenant compte de
la réintégration du tunnel de friggit par baisse de l'immo en monnaie constante. En revanche si on ne croit pas à l'inflation mais a une défaltion à la japonaise, il faut rester en cash.
Attention double dip sur la croissance possible à 50/50 sur 2011. Dans tous les cas j'élimine totalement une déflation monétaire sur les IPC et les salaires. Elle n'a d'ailleurs pas vraiment eu
lieu en 2008.


Je ne concois pas un patrimoine sans immobilier mais je fais partie des investisseurs diversifiés comme le montre le forecast : Gold, obli emergents actions emergent actions de rendement et
energie ++++ parapetrole, shale gaz. Je reviendrai bientot sur l'uranium.




TyLer DurdeN 09/06/2010 03:54



Tres interessant ce débat ! Evidemment, la stagflation ou la déflation sont au coeurs des décisions d'investissement et des futures Plus values (ou moins value) . Je note quand meme les comptes
rendus du G20 de ce w-e dernier qui a critiqué les keynésiens (Koo ou Krugman en sont d'ailleurs malades) et que comme tu le souleves Jean-Christophe,  les pays européens (sauf la France
pour l'instant) , le Japon, en sont tous avec leur plan d'austérité.  Les projections de création d'emploi dans le privé sont anémiques, et on commence à parler de double dip aux USA..Cela
dit, la baisse de l'euro a probablement donné une nouvelle cartouche à Bernanke pour un nouveau stade de QE .  La stagflation ne semble pas pour tt de suite mais la bourse américaine
represente tellement aux USA que je verrais bien Bernanke ne pas jeter l'éponge tt de suite..;


Je crois que la pierre représente beaucoup plus pour les Francais que pour les Américains ou certaines autres nations. Le francais moyen ne s'est jamais vraiment interessé aux actions, et avouons
le, et il n'est pas forcément malin, influencé par la propagande organisée un peu partout car "c'est tjs le moment d'acheter".


.J'avoue que la grande inconnue de l'équation pour l'immobilier reste quand meme le niveau d'aides apporté par l'Etat. Un coup de hache dans ces aides pourrait certainement faire baisser
drastiquement l'immobilier. Au final, il est intéressant de noter que la part politique va avoir certainment une influence jamais vue sur le sort des investissements futurs.. Et avec des
incompétents ou des aveugles aux commandes depuis 30 ans, j'avoue qu'il est bien difficile de savoir dans quel sens cela va aller.


 


Une question qui me titille : il me semble que tu as dis que l'immobilier a crédit te semblait comme le meilleur investissement dans les années futures. Je sais que pour toi la stagflation est
une certitude mais quand meme, en tant qu'analyste , tu te dois quand meme de donner un % à cet autre scénario. Ne crois tu pas qu'un investissement dans le pétrole (comme tu le conseilles aussi)
permettrait de limiter les pertes ou d'etre en legere MV potentielle (si perte il y a,ce qui reste à voir en cas de déflation majeure) mais profiterait autant que l'immobilier en cas de
stagflation? J'avoue que l'immo francais est selon moi quasiment à ses plus hauts  et j'ai donc du mal à acheter le haut de la bulle (courbe de Friggit) alors que le pétrole, on l'a vu à 140
dollars alors à ces niveaux actuels (70 dolls), ca fait quand meme un sacré rabais !


 



Jean Christophe Bataille 07/06/2010 20:48



Attention aussi l'opération décrite dans l'article est une opération de placement et recueille des loyers. Pour la RP il faut comparer option loyer et option location. J'essaierai de faire une
trame excel pour ca.



Jean Christophe Bataille 07/06/2010 20:46



Les chiffres parlent d'eux meme : pour l'opération que j'ai faite  je multiplie par deux l'argent investi en monnaie constante s'il y a une inflation constante de 2 % et par 5 s'il y a une
inflation importante. En revanche si on a une déflation à la japonaise, je perdrai de l'argent. A l'analyse on se rend compte qu'il y a des tas d'évolution possible pour retrouver la courbe de
friggit, elle sont très dépendantes de l'évolution des monnaies. C 'est la qu'il faut avoir des convictions. L'allemagne pousse actuellement à l'orthoxie monétaire, si cette évolution se précise,
on peut a mon avis attendre  une baisse des prix mais si au contraire les monnaies dérapent, les taux longs vont grimper et il sera trop tard.


Ensuite il faut choisir son opération. Il faudra que je prenne le temps d'étudier l'opération de flip flop mais manifestement elle n'est pas rentable.


Le principe reste de ne pas alimenter un propriétaire sans capitaliser alors qu'on a les moyens d'acheter. Chaque opération est a étudier.



Djonne 07/06/2010 19:21



Merci pour cette réponse,


par rapport à ma situation particulière, vous me conseilleriez par exemple de continuer ma location et d'acheter en parallele un bien d'un même niveau de prix que celui de l'exemple de
votre article?



Jean Christophe Bataille 07/06/2010 19:02



Bonsoir Djonn,


Oublie le midi, les rendement sont nuls. Si tu dois déménager sans arret, loue. Il faut faire des opérations sur de petites surfaces et dans des villes ou les rendements est  bons. Il faut
se méfier du scellier qui dessere certains marchés actuellement. Cet article a pour but de faire prendre conscience de l'effet de levier du crédit avec des taux bas et une inflation prévisible.
Ca ne veut pas dire qu'il faut acheter n'importe ou, n'importe quoi.



Djonne 07/06/2010 17:52



C'est impressionant ce mimetisme. Comme les agents immobiliers, pour montrer aux gens que c'est le moment pour eux d'acheter leur logement principal, rien de tel que de prendre des
hypotheses aussi avantageuses qu'irrealistes quant aux besoins des primo ou secondo-accedants pour les convaincre a coup de feuilles de calculs compliquees que le train risque de partir
sans eux.


Personnellement, je suis aussi dans les Alpes Maritimes, je gagne correctement ma vie (2700 net) pour mon age (26 ans), vous me conseilleriez de m'endetter sur 20 ans a 110% pour un studio
sachant qu'avec mon credit etudiant a rembourser je ne pourrais certainement pas acheter plus gros? Vraiment? Que se passe-t-il si dans les prochaines annees je suis amene selon ou contre ma
volonte a changer de region du fait des conditions du marche de l'emploi local? Chose commune en situation de chomage important. Meme avec vos hypotheses favorables, je suis sur de me
retrouver dans la merde. Je veux bien que pour certains cas particuliers il peut etre interessant d'acheter, mais pour les jeunes habitant dans des regions cheres, acheter maintenant c'est
risquer d'aller dans le mur (du refuge).


En tout cas je suivais ce blog car je trouvais que c'etait la source la plus credible allant a l'encontre des pronostics de Krach, et avec les considerations monetaires que je ne maitrise pas, je
m'etais dit qu'il y'avait matiere a reflexion. Mais la en voyant cette simulation aussi reelle qu'inapropriee, je me rassure en me disant que c'est pour moi pas le moment. Ce qui n'est pas
specialement une bonne nouvelle, je ne sais pas vraiment quand ce le sera, ni meme si cet instant existera pour les jeunes generations n'ayant pas la perspective de l'heritage comme solution a ce
probleme de logement.


Bien cordialement,



flipflop 07/06/2010 16:41



Bonjour,


Effectivement mon rendement est trés faible, mais il correspond à ce que je vois dans ma région pour des biens de qualité, et est en accord avec les courbes de friggit et de Marc.


Je trouve par contre que ton rendement est bien elevé. Ton ratio Prix Loyer est de 198, ce qui est déja assez proche du tunnel historique évalué autour de 150 d'après Marc.


Ce que je veux dire c'est qu'un studio de 20m2 aura forcement un meilleurs rendement qu'un appart de 80m2. Or, si on achete sa résidence principale, on vise plutot du 80m2.


Ton exemple, même s'il est réel, ne me parrait pas révelateur de la situation des primo aquérants.


Merci pour ce blog et pour ton temps.



Jean Christophe Bataille 07/06/2010 11:09



Bonjour flip flop, je regarderai ca à tete reposé mais tes chiffres m'étonnent bien qu'effectivement ton rendement de départ soit très faible.



flipflop 07/06/2010 07:24



Avec cette hypothèse,


En euro courants,
La solution location donne: 30 681 euros

alors que la solution locative donne: -178 319 euros

En euro constant:
On aura déboursé 210 865 euros pour un bien actualisé à 84 400 euros, soit une perte de 60%.


 


Merci pour vos commentaires. Et pardon pour la lisibilité des tableaux.



flipflop 07/06/2010 07:20



Suite de ma remarque 3:

Voici une nouvelle hypothèse de départ si l'on suppose que le rendement net doit toujours etre superieur à l'inflation de 0,84%:













Ratio Prix/loyer


Valorisation du bien


rendement net (=inflation+0,84%)










Taux val


Taux inflation




300


299545


2,34%


-16,37%


1,50%




247


250510


2,84%


-50,40%


2%




120


124260


5,84%


-10,35%


5%




102


111398


6,84%


-7,52%


6%




89


103020


7,84%


-5,10%


7%




79


97762


8,84%


8,00%


8%




79


105583


8,84%


8,00%


8%




79


114030


8,84%


8,00%


8%




79


123152


8,84%


8,00%


8%




79


133004


8,84%


8,00%


8%




79


143645


8,84%


8,00%


8%




79


155136


8,84%


8,00%


8%




79


167547


8,84%


8,00%


8%




79


180951


8,84%


21,78%


8%




89


220354


7,84%






7%







flipflop 07/06/2010 07:18



Quelques remarques:

1- Acune idée de la taxe foncière, donc j'ai repris celle de JCB (comment faire pour la connaitre?). A mon avis, pour un 80m2 en cote d'azur elle est certainement superieure, ce qui rend ma
simulation achat optimiste.

2- Plus que le raisonnement, ce sont les hypothèses de départ qui influance beaucoup la décision finale. D'ou l'importance, en plus des prévisions macro économiques, de faire une bonne analyse
dans sa région, et du type de bien que l'on veut aquerir pour bien connaitre le marcher.

3- Dans mon hypothèse de départ je pars du principe d'un retour dans le canal de Friggit dans les 10 ans et des taux d'inflation de JCB pour déduire la valorisation du bien, et le rendement
net.
On peut plutot partir du fait que le rendement net ne peut être inferieur à l'inflation pour en deduire le rendement puis le RPL et la valorisation du bien (toujours basé sur les taux d'inflation
de JCB)




flipflop 07/06/2010 07:16



En Euro constant

 


    Cumul      Annui-Loyer Trésorerie    Trésorerie  Valeur du bien


   Inflation  Actualisé    Actualisé      Cumulée    Actualisé        
            
1    1,50%    7325,06    -19705,1    -19705,1    300000      
2    3,53%    14364,5    -19419,5    -39124,5    280374      
3    8,71%    21030,7    -19046,1    -58170,7    262032      
4    15,23%    26807,9    -18157,3    -76327,9    244889      
5    23,29%    31579,0    -17151,0    -93479,0    228869      
6    33,16%    35252,8    -16053,8    -109532,8    213896      
7    43,81%    37765,6    -14892,8    -124425,6    199903      
8    55,32%    39203,4    -13817,8    -138243,4    186825      
9    67,74%    39645,8    -12822,4    -151065,8    174603      
10    81,16%    39166,6    -11900,7    -162966,6    163180      
11    95,65%    37833,9    -11047,4    -174013,9    152505      
12    111,31%    35711,1    -10257,2    -184271,1    152505      
13    128,21%    32856,7    -9525,5    -193796,7    152505      
14    146,47%    29324,8    -8848,1    -202644,8    152505      
15    163,72%    25165,6    -8220,8    -210865,6    152505     
 
Conclusion:
Pour posseder un bien actualisé à 152 505 euros, il faut débourser  210 865 euros. Le capital a diminué de 30%.
Si on decide de louer, on augmente son capital (les 100 000 euros d'apport) de 25 156 euros .




flipflop 07/06/2010 07:09



Solution Achat:


Amort     Intérêts        Restant    Taxe fonc    Trésorerie   Cumul trésorerie   
  
           
                                                           
-100000       -100000      
11369.1    7956.0    209630.9    380.0    -19705.1    -119705.1      
11778.3    7546.7    197852.6    385.7    -19710.8    -139415.8      
12202.4    7122.7    185650.2    393.4    -19718.5    -159134.3      
12641.6    6683.4    173008.6    413.1    -19738.1    -178872.4      
13096.7    6228.3    159911.8    437.9    -19762.9    -198635.4      
13568.2    5756.8    146343.6    468.5    -19793.6    -218428.9      
14056.7    5268.4    132286.9    506.0    -19831.1    -238260.0      
14562.7    4762.3    117724.2    546.5    -19871.5    -258131.5      
15087.0    4238.1    102637.2    590.2    -19915.3    -278046.8      
15630.1    3694.9    87007.1    637.4    -19962.5    -298009.3      
16192.8    3132.3    70814.3    688.4    -20013.5    -318022.7      
16775.7    2549.3    54038.5    743.5    -20068.5    -338091.3      
17379.7    1945.4    36658.9    803.0    -20128.0    -358219.3      
18005.3    1319.7    18653.5    867.2    -20192.3    -378411.6      
18653.5    671.5                0.0    936.6    -20261.6   
-398673.2     

La solution achat donne donc au bout de 15 ans:
Valeur du bien en 2025+cumul tresorerie=375874-398673=-22799 euros

Pour savoir quelle solution est gagnante, il suffit de soustraire la solution achat et la solution locative. Si le resultat est positif, alors il faut acheter.
Clairement, dans ce cas il est negatif. Ma conclusion est donc qu'il ne faut pas acheter.




flipflop 07/06/2010 06:41



Bonjour,

Voici une autre simulation basée sur le model de JCB.

Conditions de depart:
Achat primo aquerant d'un bien de qualité sur la cote d´azur. Le RPL évalué est de 300.

m2    80                                  
Prix d'achat du bien    300000                           
      
Frais de notaire    7.00%                               
  
Prix acte en main     321000                               
  
Prix m2    4012.5                               
  
                                      
Apport     100000                               
  
Empreint    221000        Tax foncière    380    Rendement Locatif brut    3.74%   
          
TEG    3.60%        Loyer mensuel    1000    Rendement net    2.34%       
      
Durée du prêt    15        Ratio Prix/Loyer    300    Rendement reel    0.84%   
          
Mensualité    1610                               
  
Annuité    19325                                 

Hypothèse d´evolution des prix: Retour progressive dans le tunnel de friggit (cad RPL= 150) dans dix ans .
meme hypothese d´inflation que JCB

 
Ratio Prix/loyer    Valorisation du bien    rendement net    Taux valorisation    Taux inflation      
300    300000    2,34%    -5,14%    1,50%      
280    284579    2,50%    -4,67%    2%      
262    271281    2,68%    -1,87%    5%      
245    266211    2,86%    -0,93%    6%      
229    263723    3,06%    0,00%    7%      
214    263723    3,28%    0,93%    8%      
200    266187    3,51%    0,93%    8%      
187    268675    3,75%    0,93%    8%      
175    271186    4,01%    0,93%    8%      
163    273721    4,30%    0,93%    8%      
153    276279    4,60%    8,00%    8%      
153    298381    4,60%    8,00%    8%      
153    322251    4,60%    8,00%    8%      
153    348032    4,60%    8,00%    8%      
153    375874    4,60%        7%     

Remarque: le rendement net est bien inferieur à l'inflation.

Solution locative:

On suppose que l´argent qui aurait servi d´apport ainsi que la different entre le loyer et les annuites sont epargnés sans risque au taux d´inflation.

 
Annuité    Taux inflation    Loyer/an    Annuité-Loyer/an    Apport (T.inf)    Cumul
Annuité-Loyer/an      
1    1,50%    12000,0    7325,1    100000,0    7325,1      
2    2%    12180,0    7145,1    101500,0    14580,0      
3    5%    12423,6    6901,5    103530,0    21773,0      
4    6%    13044,8    6280,3    108706,5    29142,0      
5    7%    13827,5    5497,6    115228,9    36388,1      
6    8%    14795,4    4529,7    123294,9    43464,9      
7    8%    15979,0    3346,0    133158,5    50288,2      
8    8%    17257,3    2067,7    143811,2    56378,9      
9    8%    18637,9    687,1    155316,1    61576,4      
10    8%    20129,0    -803,9    167741,4    65698,6      
11    8%    21739,3    -2414,2    181160,7    68540,2      
12    8%    23478,4    -4153,4    195653,5    69870,1      
13    8%    25356,7    -6031,6    211305,8    69428,0      
14    8%    27385,2    -8060,2    228210,3    66922,1      
15    7%    29576,1    -10251,0    246467,1    62024,9      
                          
Total        277810,2                 

La solution locative donne donc au bout de 15 ans:
Argent placé - loyer payé=246467+62024-277810= 30682 euros

Solution Achat:

 
Amortissement    Intérêts    Restant Payer    Taxe foncière    Trésorerie annuelle    Cumul trésorerie   
  
                -100000    -100000      
11369.1    7956.0    209630.9    380.0    -19705.1    -119705.1      
11778.3    7546.7    197852.6    385.7    -19710.8    -139415.8      
12202.4    7122.7    185650.2    393.4    -19718.5    -159134.3      
12641.6    6683.4    173008.6    413.1    -19738.1    -178872.4      



Marc Candelier 06/06/2010 19:37



Un article sur l'effet levier


Les dangers de l’effet de
levier



Jean Christophe Bataille 06/06/2010 19:17



Un passant,


Lutter contre l'inflation ce n'est pas la meme chose qu'une tendance déflationniste. Les grecs ont un problème monétaire avec la dette souveraine, il est tout sauf déflationniste.



Un Passant 06/06/2010 19:06



@jcb "Si on regarde les taux grecs, espagnol portugais etc"


D'accord que les taux long sont eleve, mais dans ces pays , la tendance deflationniste est en train de s'installer ou l'est deja ... de toutes maniere c'est la seule maniere pour eux de redevenir
competitive...competitivite perdu du a trop d'inflation durant le boom ou les taux etaient beacoup trop bas pour ces pays la (les taux de la BCE sont principalement guide par l'inflation
Allemande et Francaise.)



Jean Christophe Bataille 06/06/2010 16:42



A un passant,


Dans le cas ou - il y a inflation importee mais que les salaires reste sages (

Jean Christophe Bataille 06/06/2010 16:37



Graphique 13 L'hypothèse pessimiste correspond aux anticipation que je fais : valo qui passe en constant de 74000 à 42000. L'investissement permet encore de multiplier sa mise par 5.


Ma conclusion : l'immo à crédit aujourd'hui est un des meilleurs placements pour les années qui viennent si comme je le pense, on fait de l'inflation.



Jean Christophe Bataille 06/06/2010 16:33



Cinquième remarque, si tu es obligé de vendre ton logement alors que l’inflation est de 8%, qui l’achètera au prix de 185 loyers avec des taux d’emprunt à 10% ?


Meme réponse j'ai tenu compte de ta remarque : regarde l'article la progression du prix du bien est beaucoup plus lente avec la dévalorisation de 3% par an que j'ai appliquée. Cela ne répond t-il
pas a ton objection ?


Je remets le tableau ici :


 









Actualisation




An


 Cumul inflation 


 Flux trésorerie actualisé 


 Cumul actualisé au temps initial 


 Valorisation du bien 




1


1,500%


-1 937,36 €


-1 937,36 €


74 000,00 €




2


3,530%


-1 911,51 €


-3 848,87 €


73 260,00 €




3


8,706%


-1 865,38 €


-5 714,26 €


74 725,20 €




4


15,229%


-1 697,36 €


-7 411,62 €


76 966,96 €




5


23,295%


-1 498,75 €


-8 910,37 €


80 045,63 €




6


33,159%


-1 274,91 €


-10 185,28 €


84 047,92 €




7


43,811%


-1 031,53 €


-11 216,82 €


88 250,31 €




8


55,316%


-804,72 €


-12 021,54 €


92 662,83 €




9


67,741%


-593,32 €


-12 614,86 €


97 295,97 €




10


81,161%


-396,23 €


-13 011,08 €


102 160,77 €




11


95,654%


-212,45 €


-13 223,54 €


107 268,81 €




12


111,306%


-41,05 €


-13 264,59 €


112 632,25 €




13


128,210%


118,84 €


-13 145,75 €


118 263,86 €




14


146,467%


268,02 €


-12 877,73 €


124 177,05 €




15


163,720%


407,25 €


-12 470,48 €


129 144,13 €




16


176,906%


518,87 €


-11 951,61 €


131 727,02 €




17


185,213%


588,24 €


-11 363,37 €


131 727,02 €




18


190,917%


618,80 €


-10 744,57 €


130 409,75 €




19


196,736%


630,15 €


-10 114,42 €


129 105,65 €




20


202,670%


640,86 €


-9 473,56 €


127 814,59 €





Avec cette hypothèse d'inflation, le bien devient de plus en plus accessible au fur et a mesure que les taux montent. L'emprunteur de son coté ne perd pas d'argent si tu regardes le cumul des
flux de dépenses.


 



Jean Christophe Bataille 06/06/2010 16:27



Quatrième remarque, que devient ton montage si nous avons 8% d’inflation et 30% de chômage ? Es-tu certain d’avoir des clients solvables ? Que feras-tu  si tu as comme locataire un petit
retraité qui ne peut plus payer ?
Autre point, en cas de crise très grave l’état peut être amené à bloquer les loyers


J'ai justement tenu compte de ca en diminuant la valeur du bien de 3% par an en valeur constante. Au lieu d'aboutir à 220000 euros, j'aboutis à 127000 euros en euros courants avec reintégration
de la courbe de frigitt. Si on analyse le problème actuel des prix les loyers sont ils trop chers ou les prix a la vente sont ils trop élevés ?  Mon idée est que nous vivons déjà dans un
environnement inflationiste sur les prix domestiques cad produits non importés. La montée des prix des produits importés aboutira à une revalorisation faciale des loyers (en monnaie constante ils
devraient rester stables), des revenus car ils impactent  beaucoup les IPC. On assistera donx à une dévaloriation des monnaies bien que cela puisse parait étrange aux gens qui n'ont jamais
connu l'inflation.



Jean Christophe Bataille 06/06/2010 16:18



Remarque 3,


En quoi le fait que l'infaltion soit à 2 % ou à 12 % change quelques chose dans les données d'amortissement. ? Le résultat et le TRI de l'opération est pour moi strictement identique. L'imporatnt
est que nous ayons du 6 % ou du 8 % durant l'amortissement.



Jean Christophe Bataille 06/06/2010 16:15



Je précise que les frais publiés sont les frais réels. fais la différence entre les petits lots et les grands appartements. C'est peut etre aussi ce qui fausse tes moyennes.



Jean Christophe Bataille

  • : Futures
  • Futures
  • : Prévisions économiques, financières et boursières. Investissement et trading. Futures, c'est tous les mois la rubrique Forecast, un prévisionnel économique et boursier pour les investisseurs désireux de gérer au mieux leur patrimoine.
  • Contact

Futures

Prévisions économiques, financières et boursières.
Investissement et trading.
Futures, c'est la rubrique Forecast investissement, un prévisionnel économique et boursier pour les investisseurs désireux de gérer au mieux leur patrimoine.
Futures, c'est aussi la rubrique File trading, un billet de trading sur différents sous jacents.
Futures, c'est également la rubrique File SICAV et FCP, une analyse des différents supports de placement collectif.
Futures, c'est régulièrement la publication d'articles de fond sur l'économie, la finance, l'investissement et la bourse.
Futures, c'est  bien sûr un lieu d'échange où les commentaires sont ouvert à tous, débutants ou confirmés, permettant  d'optimiser les idées de trading et de placements.
Futures, c'est enfin une série de modules de formation au trading, au forex et aux CFDs.
 

Recherche

Visiteurs

 

  visiteurs sur Overblog

  visiteurs actuellement sur ce blog