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27 octobre 2012 6 27 /10 /octobre /2012 12:19

Par Jean Christophe Bataille

 

Immeuble-parisien.jpg

 

Ne tenez pas compte d'un indice officiel des prix qui vous donne pourtant près de 2 % d'inflation en pleine récession et qui estime que vous mangez tous les mois et achetez un écran plat tous les jours. N'oubliez pas que nous sommes en stagflation et que votre argent perd dans la réalité au moins 4 % de sa valeur par an. En cumulant ces pertes annuelles et en les composant sur une calculette financière, nous obtenons 33 % de dévalorisation de notre monnaie sur 10 ans. Ca devrait faire réfléchir les adorateurs de Friggit et ceux qui guettent des baisses immobilières qui finalement sont peu importantes et mettent beaucoup de temps à se manifester. La réalité est plutot un blocage du marché du fait de la crainte de l'érosion monétaire et de l'aggravation de la fiscalité des plus values qui dissuadent les vendeurs de se séparer de leurs biens. Vendre de l'immobilier pour détenir quoi ? Du cash ? C'est - 33 % assuré en 10 ans. De l'or ? Oui mais il a déjà beaucoup grimpé et il ne sert à rien (ca ne m'empeche pas d'en détenir pour 20 % de mon patrimoine depuis longtemps). Des actions ? Oui mais dans la perspective d'une stagnation durable de l'économie occidentale, on ne peut pas consacrer 100 % de ses avoirs en actions. Et pour ceux qui logent dans leur bien, quand la famille s'agrandit il faut bien acheter plus grand et le plus souvent plus cher. Cela explique parfaitement pourquoi l'immobilier ne s'effondrera pas. Je rappelle que les prix de l'immobilier sont aujourd'hui supérieurs à ceux de 2008 en France et que ceux qui n'ont pas investi dans la pierre ont déjà perdu 4 ans d'amortissement. Si la récession induite pas la politique fiscale de François Hollande arrive à faire baisser l'immobilier, il est loin d'être évident qu'on descende plus bas qu'en 2008. Autrement dit, tout ceux qui n'ont pas investi ces dernières années auront perdu une décennie d'amortissement.

Penser qu'en 2017, les prix immobiliers seront plus bas qu'aujourd'hui a bien peu de sens. Les injections monétaires ne font que reflater le prix des biens et, croyez moi sur parole, la monétisation et les taux bas vont perdurer encore longtemps ...

 

Bonne semaine !

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commentaires

S
Bonjour à tous! je tenais à vous remercier pour cet article très instructif. Dorénavant, je tacherai de m'investir plus dans l'immobilier. Non seulement c'est lucratif, mais en plus c'est le meilleur moyen de faire des économies en cas de besoin.
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A
Bonjour,<br /> <br /> Encore une super info à prendre en compte. Merci pour le partage!
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A
Bonjour,<br /> <br /> Encore une super info à prendre en compte. Merci pour le partage!
Répondre
H
Depuis toujours, on voit la crise comme un très grand obstacle pour l'investissement immobilier. Du coup, merci de nous avoir prouvé le contraire. Juste un petit conseil, à Nosy Be, Madagascar, il y a toujours pas mal d'opportunités d'investissement intéressants à saisir !
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A
Article très instructif, merci pour le partage.
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A
Je pense que c'est une très bonne nouvelle! Mais c'est clair que c'est passager, il faut donc investir maintenant pour en profiter après en cas de vente du bien immobilier. Merci pour les informations
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V
Merci pour cet article très intéressant, dont la lecture est assez éclairante. <br /> Il est vrai qu'il aurait été judicieux d'investir au moment de la crise. Il est encore opportun d'acquérir un bien immobilier (neuf et ancien) maintenant, les taux des crédits immobiliers étant relativement bas! De plus, les PTZ pour les primo accédants ont été élargis aux biens immobiliers neufs afin de relancer l'investissement immobilier en général.
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S
La crise a eu deux effets : la baisse du taux de crédit (une baisse conséquente) et une stagnation du prix de l'immobilier. On constate un léger recul pour 2015 mais loin d'être ce que les spéculateurs immobiliers attendent. Donc, la période de la crise a été selon moi, la bonne période pour investir car les prix ne s'envoleront pas mais ne baisseront pas non plus. Attendre mais jusqu'à quand ? Peut être jamais donc. Une chute du prix de l'immobilier signifierait un effondrement du système, en tout cas à ce qu'on m' a dit. Le risque peut être payant mais pour éviter toute mauvaise dette, une simulation de prêt en ligne ne ferait pas de mal pour voir les possibilités qui s'offrent à nous.
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G
Investir dans l'immobilier à ce moment aurait été extrêmement lucratif, j'ai raté ma chance mais je me rattrape aujourd'hui grâce à un super site. Il m'a permit de découvrir les avantages e la LMNP et j'ai pu en profiter pour ceux qui veulent : http://www.lmplmnp.com
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S
Je ne sais pas si on peut comme çà prédire ce qui va se passer jusqu'en 2017. On est pas à l'abri d'un conflit mondial qui fasse tout basculer. Après les prix vont peut être encore un peu baisser mais sûrement pas de grand chose. En tout cas, la situation est tendue.
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J
La nouvelle adresse du blog est : http://futures-trading.fr
L
pas faux, sauf que tout actif finit toujours par baisser naturellement ou artificiellement un jour ou l'autre<br /> le tout s'est de savoir quand ...
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W
Recently I heard rumors regarding the building. I heard that it will be taken down in the near future. However, government has rubbished such reports. Anyway, I’m kind of anxious to know about the operations concerning this issue.
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L
Merci pour votre article!
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M
Certes il aurait fallu investir dans l'immobilier pendant la crise mais il n'est pas trop tard. Avec les taux des crédits immobiliers d'aujourd'hui et la fiscalité Malraux déplafonnée il est tout aussi intéressant d'investir !
H
Peu importe ce qui se passe, le marché d'immobilier est toujours important pour qu'on puisse se loger.
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L
Bonjour,<br /> <br /> Aujourd'hui l'aggravation de la fiscalité des plus values qui dissuadait les vendeurs n'existe plus étant donné la nouvelle fiscalité extrêmement avantageuse qui prend effet cette année ! <br /> <br /> C'est pourquoi les personne ayant investi dans l'immobilier ancien ont tout à gagner de revendre leur bien en 2014, c'est une chance et une opportunité inespérée !
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S
même en temps de crise, la pierre reste l'un des investissements les plus sûrs <br /> quoi qu'il en soit, les gens on besoin de se loger
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S
l'immobilier est de plus en plus cher, je ne sais pas qu'est ce qui explique cela mais c'est la réalité. un investissement dans ce domaine est toujours gage de sécurité et de rentabilité
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A
<br />  Article très intéressant !<br /> <br />  Bonne analyse !<br />
Répondre
M
<br /> Ce texte est saturé de bon sens !<br /> <br /> <br /> En ce qui me concerne, pour palier à cette économie incertaine, je propose d'investir dans de l'immobilier Parisien qui ne perd pas ou très peu.<br /> <br /> <br /> http://www.meilleursinvestissements.com/immobilier<br /> <br /> <br />  <br />
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J
<br /> <br /> <br /> <br /> Bonjour,<br /> <br /> <br />  <br /> <br /> <br /> J'aimerais apporter un avis nuancé, suis normand ... ptet ben que oui ptet ben que non ...<br /> <br /> <br />  <br /> <br /> <br /> J'ai longtemps suivi les blogs de gens qui fantasment d'un effondrement de l'immobilier, et j'ai cramé deux années a<br /> cause de ca et surement perdu bcp d'occasions de m'enrichir, je lisais notamment le blog de Marc Candelier ou on y trouve des courbes refletant un theorie qui vaut ce qu'elle vaut, mais qui ne<br /> prends pas en compte, une offre limitée, des gens qui sont un peu gaga avec l'immo et aussi tout ce que les politiques peuvent faire pour manipuler les prix ... bref c’est bien gentil mais c’est<br /> pas une boule de cristal. Et si vous etes bons vous vous en sortirez toujours.<br /> <br /> <br />  <br /> <br /> <br /> Personnellement je pense qu'il faut acheter, mais acheter bien. J'investi dans le locatif a a très fort rendement 14%.<br /> En gros ce qu'il faut compter c'est combien vous capitalisez, voire pour mon cas : quel est le montant de la rente annuelle (mes loyers dépassent les mensualités), quelle inflation y'a t'il en<br /> cours et surtout quels sont les facteurs de baisse des loyers. Le prix on s'en fiche, pas vendu pas perdu. (la je parle d'investissement locatif) ensuite vous prenez un risque, mais si des le<br /> départ tous les voyants sont au vert, vous pouvez traverser une tempête gagnant.<br /> <br /> <br /> Donc globalement, ce que j'en pense, les prix vont probablement baisser, en euros, malgrés l'inflation, c'est facile a<br /> verifier sur le net et si vous regardez très regulierement le marché vous le constaterez, mais je ne pense pas que ca va baisser beaucoup car les prix se tasseront et nos politiques feront tout<br /> pour relancer le credit facile, de plus contrairement a certains pays les banques sont très carrées lorsqu'elles delivrent les prets c'est pas comme l'espagne, les Francais sont assez accrochés a<br /> la pierre egalement .. par contre les vrais phenomenes de baisse tangibles et non fantasmes basés sur des courbes etc ... c'est une baisse de générosité de notre état providence ... car le pb<br /> c'est les loyers, si eux baissent, la c'est pas bon du tout. Car les loyers tirent les prix. autre facteurs, evidement le chomage, la perte d'avantages fiscaux, et bien sur si les taux s'ils<br /> montent ... mais l'inflation sera aussi probablement a des niveaux differents. Pour les loyers je suis pas hyper inquiet sauf libéralisation massive du foncier. Liberale la France<br /> … ? :D<br /> <br /> <br />  <br /> <br /> <br /> Donc ce que je pense : il faut profiter de la baisse des prix pour se recharger en immo, etre sur d'etre sur de<br /> très forts rendement (a vous d'etre + malin que la moyenne), ne pas inclure de dispositifs fiscaux, bien sur être dans une zone a forte demande etc .. si la valeur de votre bien baisse il<br /> n’y a aucun problème tant que vos loyers augmentent ou restent stables. Cela veut justement dire …. qu’il faut racheter.<br /> <br /> <br /> Apres je tiens a préciser que je pense sincèrement qu’il serait préférable pour les Français que leurs logement leur<br /> coutent moins cher.<br />
Répondre
J
<br /> <br /> <br /> <br /> Bonjour,<br /> <br /> <br />  <br /> <br /> <br /> J'aimerais apporter un avis nuancé, suis normand ... ptet ben que oui ptet ben que non<br /> ...<br /> <br /> <br />  <br /> <br /> <br /> J'ai longtemps suivi les blogs de gens qui fantasment d'un effondrement de l'immobilier, et<br /> j'ai cramé deux années a cause de ca et surement perdu bcp d'occasions de m'enrichir, je lisais notamment le blog de Marc Candelier ou on y trouve des courbes refletant un theorie qui vaut ce<br /> qu'elle vaut, mais qui ne prends pas en compte, une offre limitée, des gens qui sont un peu gaga avec l'immo et aussi tout ce que les politiques peuvent faire pour manipuler les prix ... bref<br /> c’est bien gentil mais c’est pas une boule de cristal. Et si vous etes bons vous vous en sortirez toujours.<br /> <br /> <br />  <br /> <br /> <br /> Personnellement je pense qu'il faut acheter, mais acheter bien. J'investi dans le locatif a a<br /> très fort rendement 14%. En gros ce qu'il faut compter c'est combien vous capitalisez, voire pour mon cas : quel est le montant de la rente annuelle (mes loyers dépassent les mensualités), quelle<br /> inflation y'a t'il en cours et surtout quels sont les facteurs de baisse des loyers. Le prix on s'en fiche, pas vendu pas perdu. (la je parle d'investissement locatif) ensuite vous prenez un<br /> risque, mais si des le départ tous les voyants sont au vert, vous pouvez traverser une tempête gagnant.<br /> <br /> <br /> Donc globalement, ce que j'en pense, les prix vont probablement baisser, en euros, malgrés<br /> l'inflation, c'est facile a verifier sur le net et si vous regardez très regulierement le marché vous le constaterez, mais je ne pense pas que ca va baisser beaucoup car les prix se tasseront et<br /> nos politiques feront tout pour relancer le credit facile, de plus contrairement a certains pays les banques sont très carrées lorsqu'elles delivrent les prets c'est pas comme l'espagne, les<br /> Francais sont assez accrochés a la pierre egalement .. par contre les vrais phenomenes de baisse tangibles et non fantasmes basés sur des courbes etc ... c'est une baisse de générosité de notre<br /> état providence ... car le pb c'est les loyers, si eux baissent, la c'est pas bon du tout. Car les loyers tirent les prix. autre facteurs, evidement le chomage, la perte d'avantages fiscaux, et<br /> bien sur si les taux s'ils montent ... mais l'inflation sera aussi probablement a des niveaux differents. Pour les loyers je suis pas hyper inquiet sauf libéralisation massive du foncier.<br /> Liberale la France … ? :D<br /> <br /> <br />  <br /> <br /> <br /> Donc ce que je pense : il faut profiter de la baisse des prix pour se recharger en immo,<br /> etre sur d'etre sur de très forts rendement (a vous d'etre + malin que la moyenne), ne pas inclure de dispositifs fiscaux, bien sur être dans une zone a forte demande etc .. si la valeur de<br /> votre bien baisse il n’y a aucun problème tant que vos loyers augmentent ou restent stables. Cela veut justement dire …. qu’il faut racheter.<br /> <br /> <br /> Apres je tiens a préciser que je pense sincèrement qu’il serait préférable pour les Français<br /> que leurs logement leur coutent moins cher.<br />
Répondre
B
<br /> Merci pour l'article,ça fait plaisir de trouver sur le net des sujets de l'immobilier tels types,instructifs et amusants en même temps..je l'ai lu attentivement votre article et ça m'a ajouté des<br /> connaissances..je vous encourage pour continuer dans tel rythme !!<br />
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B
<br /> Il est vrai que les temps sont différents de 1991 mais la similitudes des situations est troublante: voir ci-dessous l'article des Echos de 1991(j'ai vécu cette période à Paris) et le graphe "<br /> les transactions à Paris de 1985 à 2003" faites par l'Insee/Notaires en page 3 du 2eme lien.  C'est assez troublant<br /> <br /> <br /> http://archives.lesechos.fr/archives/1991/LesEchos/16028-54-ECH.htm?texte=notaires<br /> <br /> <br /> http://www.insee.fr/fr/ffc/docs_ffc/IP991.pdf<br /> <br /> <br /> Pour ce qui est de la sagesse des Banque dans l'attribution des prêts je ne peux qu'être d'accord avec JCB : 20% mini d'apport(à quelqes rare exceptions=110%/dossiers en béton),endettement
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U
<br /> http://www.cgedd.developpement-durable.gouv.fr/IMG/pdf/france-house-price-2012_cle01f5a6.pdf<br /> <br /> <br /> A lire a partir de la page 79....<br />
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J
<br /> Nouvel article !<br />
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J
<br /> Goelo, il n'y pas que la situation du travail qui guide les prix de l'immobilier.<br /> <br /> <br /> Il y a bien sur la loi de l'offre et de la demande. S'il y a pénurie les prix montent.<br /> <br /> <br /> 2eme exemple extreme et caricatural. Au zimbawe, lorsque l'inflation est à 200 % par an, le prix de l'immobilier est multiplié par 3 en un an alors que le pays est en dépression majeur. Ce n'est<br /> qu'un problème de monnaie. On dit alors qu'on a mis son argent à l'abri de l'inflation. Regarde ce qui est émis comme monnaie en volume depuis 20 ans et la richesse qui a été créée dans le meme<br /> temps et tu comprendras pourquoi les prix immo montent dans les pays ou l'on a peu construit. J'affirme que les gens qui attendent comme abadie ou JPA un deleveraging de 40 % à l'américaine ou à<br /> l'espagnole en France n'ont rien compris à la situation économique. <br />
Répondre
O
<br /> Pour Goelo #74 : alors là, pas d'idée... Les deux taux sont de toute façon difficilement comparables, puisque les critères différent.<br /> <br /> <br /> Si on veut faire des comparaisons, le seul moyen valide est d'utiliser les données de l'Organisation Internationale du Travail...<br />
Répondre
N
<br /> Les 7 péchés capitaux des banques : http://www.rtl.be/videobelrtl/video/419570.aspx<br />
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G
<br /> abuser et non abusé...<br />
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G
<br /> Si ce n'est pas abusé pourrais-tu, JC, m'expliquer ce phénomène ?<br />
Répondre
J
<br /> L'immobilier US s'améliore sur toutes les stats depuis des mois. C'est un fait et c'est lié à la fin du deleveraging. En revanche, le marché du travail reste mauvais. Ce n'est pas toujours lié.<br />
Répondre
G
<br /> "Attention maître en Daily on est toujours baissier sur l'or."<br /> <br /> <br />  <br /> <br /> <br /> Ma modeste expérience du Forex m'a démontré que les graphs journaliers ne veulent pas dire grand chose sur des valeurs cotées en continu et partout dans le monde. Un graph journalier en France et<br /> en Australie, c'est pas tout a fait la même chose. L'idéal étant de travailler en graphs GMT.<br />
Répondre
G
<br /> Merci Omega.<br /> <br /> <br />  <br /> <br /> <br /> C'est donc un peu du pipeau... Ca donnerait quoi en France ce genre de stats?<br />
Répondre
O
<br /> Bonsoir Goelo,<br /> <br /> <br />  <br /> <br /> <br /> Aux US, les stats chômage obéissent à des règles particulières: ainsi, pour être dans les statistiques, il faut 3 critères (je simplifie) : avoir travaillé à temps plein, être licencié<br /> économique, et une fois ces 2 critères établis, montrer que l'on est en recherche active d'emploi.<br /> <br /> <br />  <br /> <br /> <br /> Cela peut donc faire varier les statistiques du tout au tout... Ainsi, anecdote, pendant certains mois d'hivers rudes, les statistiques peuvent "s'améliorer", car les gens ne viennent pas<br /> forcément se réinscrire dans les agences...<br /> <br /> <br />  <br /> <br /> <br /> Bonne soirée.<br />
Répondre
G
<br /> Quelque(s) chose(s) m'échappe(nt) JC.<br /> <br /> <br /> Comment l'immobilier US peut-il aller mieux alors qu'il y a aucune création dans la construction et que le marché du travail, en général, est mauvais ?<br /> <br /> <br /> Comment, toujours aux US, la population active peut-elle baisser, la population totale augmenter et les chiffres du chomage baisser ?<br />
Répondre
J
<br /> Pas faux ! En H4 c'est soit le tete épaule soit on va vers 1728. Je suis prêt à réagir.<br />
Répondre
F
<br /> Bonjour à tous,<br /> <br /> <br /> Attention maître en Daily on est toujours baissier sur l'or.<br /> <br /> <br /> fred marseille<br />
Répondre
J
<br /> Je ne suis sur de rien mais on a un reversal à la hausse en UT 4H. Si on dépasse durablement 1732, on est parti pour monter assez haut. Les affaires vont mal aux US a part l'immobilier. le<br /> schiffres de l'emploi sont mauvais. La FED va continuer à produire de la monnaie. Sur un swing on pourrait viser au moins 1792.<br />
Répondre
R
<br /> Moi aussi j'ai suivi mais avec 3CFD et mes spreads pas terribles je gagne $12 :-)<br /> <br /> <br /> j'etais un peu endormi ce matin quand j'ai passe mon ordre...<br /> <br /> <br />  <br />
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L
<br /> Je t'ai suivi sur l'or, merci du conseil.<br />
Répondre
J
<br /> J'espère que certain d'entre vous ont pu rentrer sur le pull back, Personnellement je n'arrive plus a compter mes lignes. Je suis chargé comme une mule à la hausse et l'or monte en chandelle.<br />
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J
<br /> Pull back sur gold prise de position longue encore possible.<br />
Répondre
D
<br /> Oups, pardon Goelo<br /> <br /> <br /> C'etait Helios au post 46<br />
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J
<br /> Le retournement haussier devrait se poursuivre au moins jusqu'a 1728-32. Après nous aviserons. Mes position up sont désormais toutes en break even pour ne prendre aucun risque de reversal.<br />
Répondre
J
<br /> Les chiffres de l'emploi ne sont pas bons en europe. On a pas finit de monétiser. si les chiffres US sont mauvais cet après midi ca ne va pas arranger le sentiment des traders. J'ai très<br /> fortement augmenté ma position sur l'or en $ ce matin. <br />
Répondre
G
<br /> " (Goelo, d'ou vient ton argument d'un salaire / 2 ? des 3 ans de recessions en Grece ?)"<br /> <br /> <br />  <br /> <br /> <br /> J'ai dis ça ???? Tu dois confondre avec quelqu'un d'autre, y a pas que moi qui dis des anneries, faut pas pousser ! <br />
Répondre
J
<br /> Inversion de tendance en base 4 heures sur le gold. Ca devient up !<br />
Répondre
J
<br /> J'ai remis du levier à la hausse sur le gold.<br />
Répondre
O
<br /> Ouffff j'arrive au bon moment la discussion m'intéresse comme vous le savez...<br /> <br /> <br /> Bonjour à tous donc, je persiste et je signe suite à mes précédents posts sur le sujet ces derniers mois...Et je différencie donc bien sédentaires et les non sédentaires... Par non sédentaire<br /> j'entends : célibataire, bébé en vue ou envie de bébé, travail à forte mobilité professionnelle, couple qui peut battre de l'aile (et oui...), philosophie personnelle de la bougeotte...ET aussi<br /> le jeune qui démarre dans la vie!!!! Il y a quand même un large public.<br /> <br /> <br /> Autant l'optique d'investir dans l'immo ces derniers temps, sur du LLLLT, a du sens (taux bas, inflation à venir, un vrai sens monétaire...), autant par les temps qui courent, je pense qu'acheter<br /> sa RP (quand on n'a pas de LT en vue) est extrêmement risqué, car une revente à CT/MT peut faire TRES mal... Sur 2008-2012 on est gagnant ok (+15% sans doute, mais les frais d'achat c'est 10%,<br /> les charges en plus s'ajoutent, les taxes etc etc etc...), sur 2009-2013 peut être moins, sur 2010-2014 surement moins...<br /> <br /> <br /> L'amortissement de l'ensemble des frais d'achat pour une RP est long...<br /> <br /> <br />  <br /> <br /> <br /> CONCLUSION : pour les sédentaires: la RP ou l'investissement ont bcp de sens (plutôt RP d'ailleurs, dans le début de la construction patrimoniale), mais<br /> pour les non sédentaires, gare à la RP... OK la période 2008-2012 est en PV, mais attention à la suite. La crise va être longue, les changements de vie importants pour certains, bref,<br /> faudra passer la vague. On n'est plus dans les années 2000 ou même le non sédentaire pouvait acheter pour revendre 1,5 ans plus tard avec PV...<br /> <br /> <br />  <br /> <br /> <br /> Si dans l'investissement l'objectif est de trouver de bons prix pour investir avec du bon rendement, sachez qu'il en est de même avec les loyers, on peut trouver de bons loyers pour louer pendant<br /> 3-4-5-6 ans... Je reste persuadé qu'au vu de la crise que nous ne connaissons, et qui ne finira certainement pas en subprime à -50% à<br /> l'américaine, nous aurons dans les années qui viennent une vraie fenêtre de tir, surtout pour ceux qui ont un peu de cash genre bas de laine, aide des parents, héritage, etc... (cash qui<br /> AUJOURDHUI SE DEVALORISE, on EST D'ACCORD)... Mais faut un peu payer aujourd'hui pour profiter d'une bonne fenêtre dans les années à venir. Même si un petit réajustement de qqs% intervient, il<br /> permettra d'économiser quelques frais d'achats reventes!!!!<br /> <br /> <br />  <br /> <br /> <br /> Bref mon ami le non sédentaire, ne te précipite pas... Mon ami le jeune, ne te précipite pas: une femme, et deux gamins, ça prend de la place <br /> <br /> <br />  <br /> <br /> <br /> Bonne journée à tous!<br />
Répondre
J
<br /> Bonjour,<br /> <br /> <br /> Evidemment il ne sert à rien d'acheter pour moins de 6 ans. Personne en mobilité permanente s'abstenir.<br />
Répondre

Jean Christophe Bataille

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