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25 juin 2010 5 25 /06 /juin /2010 17:53

Par Jean Christophe Bataille.



http://doh.sd.gov/diabetes/img/eggs.jpg



Personne ne peut véritablement prédire aujourd'hui le niveau du prochain point bas des marchés. Avoir un biais bear à 6 mois ou un an est déjà une prédiction forte et pourtant il y a statistiquement une chance sur deux pour que cette baisse se réalise. Devant cette incertitude qui divisent les gourous et les économistes, il convient de sécuriser la démarche d'investissement au maximum. Je ne peux que conseiller d'accumuler les actions cibles dans les périodes de pessimisme.


J'ai acheté ces derniers mois dans les creux de marché 15 % du volume des actions que je prévois d'acheter. Si les indices chutent vraiment, je n'aurai aucun mal à faire baisser fortement mon prix d'achat en accumulant plus bas. Si le plus bas ne se matérialise pas, j'aurai toujours en portefeuille ces premières positions.


Sur le fond, je pense que les marchés devraient aller plus bas. Si le niveau minimum possible pour moi (CAC 2400) me parait difficilement atteignable, je ne l'écarte pas. Je garde donc une quantité très importante de liquidités pour moyenner en baisse sur des niveaux intermédiaires et dans cette direction.

 

Ensuite  le timing est soumis aux mêmes incertitudes. Je recommande très souvent sur Futures d'éviter de spéculer sur des volumes importants de votre patrimoine. Cela n'a jamais été aussi vrai. C'est à mon avis obligatoirement perdant à moyen terme alors que les solutions d'investissement que je préconise ont toutes les chances de vous faire gagner de l'argent à long terme. Il est déjà difficile de savoir quelle direction vont prendre les cours, il est encore plus difficile de savoir quand ils vont prendre cette direction. Que chacun s'interroge : avez vous vraiment fait fructifier votre patrimoine en jouant de grosses sommes sur les dérivés sur indice ? ...

 

La seule stratégie efficace sur l'investissement long terme reste donc pour moi l'accumulation des positions. C'est d'ailleurs celle qui est mise en oeuvre par les gros investisseurs institutionnels. Il est des évidences comme la pénurie des matières premières à venir sur 10 à 20 ans, le potentiel de certains pays ou la progression de certains leaders dans les industries porteuses d'avenir, qui permettent de ne pas se tromper.

 

Enfin  la diversification est fondamentale. C'est elle qui permet de pallier les aléas d'évolution des différents actifs. Diversifier, c'est encore une façon de garantir son patrimoine. Les investisseurs qui misent tout sur un seul actif, pire sur un seul timing, peuvent être à peu près certains de perdre leur argent un jour ou l'autre.

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Published by Jean Christophe Bataille - dans Technique d'investissement
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9 juin 2010 3 09 /06 /juin /2010 07:45

 

 

Par jean Christophe Bataille

 

 

http://remue.net/IMG/jpg/RueLH_DH.jpg



Je projette à très court terme une nouvelle opération immobilière sur mon patrimoine personnel. Je vous la soumet car elle permet de réfléchir sur les fondamentaux de l'investissement immobilier à crédit et de comprendre pourquoi les taux bas actuels sont une opportunité unique.


Je suis propriétaire depuis plus de 15 ans d'un appartement de 70 m² en province dans une ville où je possède deux autres appartements. Ces derniers appartiennent à une société civile immobilière dans laquelle je suis associé à 80 % avec un proche. La valeur marchande de cet appartement de 70 m² est autour de 130 000 euros ce qui n'est pas excessif, la ville en question étant en périphérie d'une grande ville dans un quartier peu cher. L'idée est de vendre cet appartement de 70 m² à la SCI en l'évaluant à la casse de façon à ce que son rendement net soit proche de 8 %. La SCI contracte donc un emprunt pour acheter cet appartement pour 95000 euros net vendeur. La sous évaluation n'est pas excessive et l'opération présente une certaine cohérence.


Cette vente dégage immédiatement 95 000 euros de cash sans fiscalité sur la plus value puisque l'appartement à plus de 15 ans. Je place cet argent de façon à le mettre au pire à l'abri de l'inflation : Gold + OATi + parapérolières en sachant que j'espère faire beaucoup mieux que l'inflation.


La SCI achète le bien avec un crédit à taux fixe dont voici les caractéristiques :

 

 



70,00 €
Prix d'achat du bien
95 000,00 €
Prix d'achat actes en main
101 650,00 €
Prix m²

1 452,14 €
TEG

3,6%
Mensualité

-594,77 €
Loyer mensuel
760,00 €
Taxe foncière

-981,00 €
Charge annuelle
-400,00 €
Rendement

7,61%
Taux marginal d'imposition
40%

 

Les flux financiers sont les suivants :

 

 Euros courants 
An Taux Inflat  Loyer /an   Amort.   Interets   Annuité de rembt   Taxe foncière + charges   Impôt R foncier   Trésorerie annuelle   Cumul trésorerie 
1 1,5% 9 120,00 € -3 535,75 € -3 601,44 € -7 137,19 € -1 381,00 € -2 207,42 € -1 605,61 € -1 605,61 €
2 2% 9 256,80 € -3 665,16 € -3 472,03 € -7 137,19 € -1 401,72 € -2 313,91 € -1 596,01 € -3 201,63 €
3 5% 9 441,94 € -3 799,30 € -3 337,89 € -7 137,19 € -1 429,75 € -2 441,62 € -1 566,62 € -4 768,25 €
4 6% 9 914,03 € -3 938,36 € -3 198,83 € -7 137,19 € -1 501,24 € -2 686,08 € -1 410,47 € -6 178,72 €
5 7% 10 508,87 € -4 082,50 € -3 054,69 € -7 137,19 € -1 591,31 € -2 981,67 € -1 201,30 € -7 380,03 €
6 8% 11 244,50 € -4 231,92 € -2 905,27 € -7 137,19 € -1 702,70 € -3 335,69 € -931,09 € -8 311,11 €
7 8% 12 144,06 € -4 386,81 € -2 750,38 € -7 137,19 € -1 838,92 € -3 757,47 € -589,52 € -8 900,64 €
8 8% 13 115,58 € -4 547,37 € -2 589,82 € -7 137,19 € -1 986,03 € -4 210,30 € -217,95 € -9 118,58 €
9 8% 14 164,83 € -4 713,80 € -2 423,39 € -7 137,19 € -2 144,92 € -4 696,58 € 186,15 € -8 932,43 €
10 8% 15 298,01 € -4 886,33 € -2 250,86 € -7 137,19 € -2 316,51 € -5 218,86 € 625,46 € -8 306,98 €
11 8% 16 521,85 € -5 065,17 € -2 072,02 € -7 137,19 € -2 501,83 € -5 779,93 € 1 102,90 € -7 204,08 €
12 8% 17 843,60 € -5 250,55 € -1 886,64 € -7 137,19 € -2 701,98 € -6 382,79 € 1 621,65 € -5 582,42 €
13 8% 19 271,09 € -5 442,72 € -1 694,47 € -7 137,19 € -2 918,13 € -7 030,65 € 2 185,12 € -3 397,31 €
14 8% 20 812,78 € -5 641,92 € -1 495,27 € -7 137,19 € -3 151,58 € -7 727,00 € 2 797,00 € -600,31 €
15 7% 22 477,80 € -5 848,42 € -1 288,77 € -7 137,19 € -3 403,71 € -8 475,61 € 3 461,29 € 2 860,98 €
16 5% 24 051,25 € -6 062,47 € -1 074,72 € -7 137,19 € -3 641,97 € -9 190,61 € 4 081,48 € 6 942,46 €
17 3% 25 253,81 € -6 284,36 € -852,83 € -7 137,19 € -3 824,07 € -9 760,39 € 4 532,16 € 11 474,62 €
18 2% 26 011,42 € -6 514,36 € -622,83 € -7 137,19 € -3 938,79 € -10 155,44 € 4 780,00 € 16 254,62 €
19 2% 26 531,65 € -6 752,79 € -384,40 € -7 137,19 € -4 017,57 € -10 458,90 € 4 917,99 € 21 172,61 €
20 2% 27 062,28 € -6 999,94 € -137,25 € -7 137,19 € -4 097,92 € -10 770,01 € 5 057,16 € 26 229,77 €

 

 

Notons que pour cette évolution de l'inflation, la trésorerie est positive dès la 9eme année et que le cumul de sortie de trésorie ne dépasse jamais - 10000 euros. La SCI est propriétaire au bout de 20 ans du bien qui vaut l'équivalent de 130 000 euros actuels et qui meme si l'immobilier s'est dévalorisé de 3 % par an (courbe de Friggit) en monnaie constante vaut tout de meme 224539 € en euros courants à échéance :

 

 

Actualisation
Inflation pour 1 € An  Cumul inflation   Flux trésorerie actualisé   Cumul actualisé au temps initial   Valorisation du bien monnaie courante   Valorisation du bien monnaie constante au temps initial 
        1,0150   1 1,500% -1 605,61 € -1 605,61 € 130 000,00 € 75 300,00 €
        1,0353   2 3,530% -1 572,43 € -3 178,04 € 128 700,00 € 76 806,00 €
        1,0871   3 8,706% -1 513,21 € -4 691,25 € 131 274,00 € 80 646,30 €
        1,1523   4 15,229% -1 297,51 € -5 988,75 € 135 212,22 € 85 485,08 €
        1,2329   5 23,295% -1 042,53 € -7 031,29 € 140 620,71 € 91 469,03 €
        1,3316   6 33,159% -755,17 € -7 786,46 € 147 651,74 € 98 786,56 €
        1,4381   7 43,811% -442,72 € -8 229,18 € 155 034,33 € 106 689,48 €
        1,5532   8 55,316% -151,55 € -8 380,73 € 162 786,05 € 115 224,64 €
        1,6774   9 67,741% 119,85 € -8 260,88 € 170 925,35 € 124 442,61 €
        1,8116   10 81,161% 372,87 € -7 888,01 € 179 471,62 € 134 398,02 €
        1,9565   11 95,654% 608,80 € -7 279,21 € 188 445,20 € 145 149,86 €
        2,1131   12 111,306% 828,84 € -6 450,38 € 197 867,46 € 156 761,85 €
        2,2821   13 128,210% 1 034,10 € -5 416,27 € 207 760,83 € 169 302,80 €
        2,4647   14 146,467% 1 225,62 € -4 190,65 € 218 148,87 € 182 847,02 €
        2,6372   15 163,720% 1 404,36 € -2 786,29 € 226 874,83 € 195 646,31 €
        2,7691   16 176,906% 1 547,66 € -1 238,63 € 231 412,32 € 205 428,63 €
        2,8521   17 185,213% 1 636,72 € 398,08 € 231 412,32 € 211 591,49 €
        2,9092   18 190,917% 1 675,94 € 2 074,02 € 229 098,20 € 215 823,32 €
        2,9674   19 196,736% 1 690,51 € 3 764,54 € 226 807,22 € 220 139,78 €
        3,0267   20 202,670% 1 704,27 € 5 468,80 € 224 539,15 € 224 542,58 €


Le bénéfice de l'opération se situe dans le cumul de trésorerie positive en monnaie courante de 26 229 € ou 5 468 € en monnaie constante mais surtout dans les fonds touchés au cours de la vente qui produisent au strict minimum  281 898 € en monnaie courante :

 

 Valorisation des fonds placés en monnaie courante 
95 000,00 €
96 425,00 €
98 353,50 €
103 271,18 €
109 467,45 €
117 130,17 €
126 500,58 €
136 620,63 €
147 550,28 €
159 354,30 €
172 102,64 €
185 870,85 €
200 740,52 €
216 799,76 €
234 143,75 €
250 533,81 €
263 060,50 €
270 952,31 €
276 371,36 €
281 898,79 €

 

En revanche je ne touche pas les loyers du bien puisqu'ils servent à financer l'achat du bien par la SCI. Le montant de cette trésorerie locative est de 152 536 €.

 

 

 Euros courants 
An Taux Inflat  Loyer /an   Taxe foncière   Impôt R foncier   Trésorerie annuelle   Cumul trésorerie 
1 1,5% 9 120,00 € -1 381,00 € -3 648,00 € 4 091,00 € 4 091,00 €
2 2% 9 256,80 € -1 401,72 € -3 702,72 € 4 152,37 € 8 243,37 €
3 5% 9 441,94 € -1 429,75 € -3 776,77 € 4 235,41 € 12 478,78 €
4 6% 9 914,03 € -1 501,24 € -3 965,61 € 4 447,18 € 16 925,96 €
5 7% 10 508,87 € -1 591,31 € -4 203,55 € 4 714,01 € 21 639,97 €
6 8% 11 244,50 € -1 702,70 € -4 497,80 € 5 043,99 € 26 683,97 €
7 8% 12 144,06 € -1 838,92 € -4 857,62 € 5 447,51 € 32 131,48 €
8 8% 13 115,58 € -1 986,03 € -5 246,23 € 5 883,32 € 38 014,80 €
9 8% 14 164,83 € -2 144,92 € -5 665,93 € 6 353,98 € 44 368,78 €
10 8% 15 298,01 € -2 316,51 € -6 119,21 € 6 862,30 € 51 231,08 €
11 8% 16 521,85 € -2 501,83 € -6 608,74 € 7 411,28 € 58 642,36 €
12 8% 17 843,60 € -2 701,98 € -7 137,44 € 8 004,19 € 66 646,55 €
13 8% 19 271,09 € -2 918,13 € -7 708,44 € 8 644,52 € 75 291,07 €
14 8% 20 812,78 € -3 151,58 € -8 325,11 € 9 336,08 € 84 627,15 €
15 7% 22 477,80 € -3 403,71 € -8 991,12 € 10 082,97 € 94 710,12 €
16 5% 24 051,25 € -3 641,97 € -9 620,50 € 10 788,78 € 105 498,90 €
17 3% 25 253,81 € -3 824,07 € -10 101,52 € 11 328,22 € 116 827,11 €
18 2% 26 011,42 € -3 938,79 € -10 404,57 € 11 668,06 € 128 495,18 €
19 2% 26 531,65 € -4 017,57 € -10 612,66 € 11 901,42 € 140 396,60 €
20 2% 27 062,28 € -4 097,92 € -10 824,91 € 12 139,45 € 152 536,05 €


Bilan de l'opération en monnaie courante : un gain de  26 229 € de trésorerie positive + 281 898 € en fond propre soit 328128 €, sans mettre un sou, en me cédant un logement que je possède déjà. J'en ai profité pour céder 20 % de mon bien à mon proche en franchise de succession. On peut oter à cette somme les 152 536 € de trésorerie locative que je ne touche pas pour obtenir le gain net en monnaie courante de ce tranfert de propriété :


328128 € - 152 536 € = 155592 €  pour une simulation de progression de la valorisation des fonds minimale. Si l'or et les parapétrolières évoluent comme je le pense ce résultat sera encore bien meilleur !

 

Plus intéressant maintenant, pour imaginer un scénario minimal et très défavorable, envisageons le cas où contrairement à mes prévisions, l'inflation reste à 2 %. Les flux financiers en monnaie constante deviennent :

 

 Euros courants 
An Taux Inflat  Loyer /an   Amort.   Interets   Annuité de rembt   Taxe foncière + charges   Impôt R foncier   Trésorerie annuelle   Cumul trésorerie 
1 2,0% 9 120,00 € -3 535,75 € -3 601,44 € -7 137,19 € -1 381,00 € -2 207,42 € -1 605,61 € -1 605,61 €
2 2,0% 9 302,40 € -3 665,16 € -3 472,03 € -7 137,19 € -1 408,62 € -2 332,15 € -1 575,56 € -3 181,17 €
3 2,0% 9 488,45 € -3 799,30 € -3 337,89 € -7 137,19 € -1 436,79 € -2 460,22 € -1 545,76 € -4 726,93 €
4 2,0% 9 678,22 € -3 938,36 € -3 198,83 € -7 137,19 € -1 465,53 € -2 591,75 € -1 516,26 € -6 243,19 €
5 2,0% 9 871,78 € -4 082,50 € -3 054,69 € -7 137,19 € -1 494,84 € -2 726,84 € -1 487,08 € -7 730,27 €
6 2,0% 10 069,22 € -4 231,92 € -2 905,27 € -7 137,19 € -1 524,74 € -2 865,58 € -1 458,29 € -9 188,56 €
7 2,0% 10 270,60 € -4 386,81 € -2 750,38 € -7 137,19 € -1 555,23 € -3 008,09 € -1 429,91 € -10 618,47 €
8 2,0% 10 476,01 € -4 547,37 € -2 589,82 € -7 137,19 € -1 586,33 € -3 154,48 € -1 401,99 € -12 020,45 €
9 2,0% 10 685,53 € -4 713,80 € -2 423,39 € -7 137,19 € -1 618,06 € -3 304,86 € -1 374,58 € -13 395,03 €
10 2,0% 10 899,24 € -4 886,33 € -2 250,86 € -7 137,19 € -1 650,42 € -3 459,35 € -1 347,72 € -14 742,75 €
11 2,0% 11 117,23 € -5 065,17 € -2 072,02 € -7 137,19 € -1 683,43 € -3 618,08 € -1 321,47 € -16 064,22 €
12 2,0% 11 339,57 € -5 250,55 € -1 886,64 € -7 137,19 € -1 717,10 € -3 781,17 € -1 295,89 € -17 360,11 €
13 2,0% 11 566,37 € -5 442,72 € -1 694,47 € -7 137,19 € -1 751,44 € -3 948,76 € -1 271,02 € -18 631,14 €
14 2,0% 11 797,69 € -5 641,92 € -1 495,27 € -7 137,19 € -1 786,47 € -4 120,97 € -1 246,94 € -19 878,08 €
15 2,0% 12 033,65 € -5 848,42 € -1 288,77 € -7 137,19 € -1 822,20 € -4 297,95 € -1 223,69 € -21 101,77 €
16 2,0% 12 274,32 € -6 062,47 € -1 074,72 € -7 137,19 € -1 858,64 € -4 479,84 € -1 201,35 € -22 303,12 €
17 2,0% 12 519,81 € -6 284,36 € -852,83 € -7 137,19 € -1 895,82 € -4 666,79 € -1 179,99 € -23 483,11 €
18 2,0% 12 770,20 € -6 514,36 € -622,83 € -7 137,19 € -1 933,73 € -4 858,95 € -1 159,67 € -24 642,79 €
19 2,0% 13 025,61 € -6 752,79 € -384,40 € -7 137,19 € -1 972,41 € -5 056,48 € -1 140,47 € -25 783,26 €
20 2,0% 13 286,12 € -6 999,94 € -137,25 € -7 137,19 € -2 011,86 € -5 259,55 € -1 122,48 € -26 905,74 €

 

Ce qui nous donne un cumul de trésorerie négative de -26 905 € en monnaie courante et de -22 719,82 € en monnaie constante sur 20 ans :

 

Actualisation
Inflation pour 1 € An  Cumul inflation   Flux trésorerie actualisé   Cumul actualisé au temps initial   Valorisation du bien monnaie courante   Valorisation du bien monnaie constante au temps initial 
        1,0200   1 2,000% -1 605,61 € -1 605,61 € 130 000,00 € 73 750,00 €
        1,0404   2 4,040% -1 544,66 € -3 150,28 € 128 700,00 € 75 225,00 €
        1,0612   3 6,121% -1 485,74 € -4 636,01 € 127 413,00 € 76 729,50 €
        1,0824   4 8,243% -1 428,80 € -6 064,82 € 126 138,87 € 78 264,09 €
        1,1041   5 10,408% -1 373,84 € -7 438,65 € 124 877,48 € 79 829,37 €
        1,1262   6 12,616% -1 320,82 € -8 759,47 € 123 628,71 € 81 425,96 €
        1,1487   7 14,869% -1 269,72 € -10 029,18 € 122 392,42 € 83 054,48 €
        1,1717   8 17,166% -1 220,51 € -11 249,70 € 121 168,50 € 84 715,57 €
        1,1951   9 19,509% -1 173,19 € -12 422,89 € 119 956,81 € 86 409,88 €
        1,2190   10 21,899% -1 127,71 € -13 550,60 € 118 757,24 € 88 138,08 €
        1,2434   11 24,337% -1 084,07 € -14 634,67 € 117 569,67 € 89 900,84 €
        1,2682   12 26,824% -1 042,24 € -15 676,90 € 116 393,97 € 91 698,86 €
        1,2936   13 29,361% -1 002,19 € -16 679,10 € 115 230,03 € 93 532,83 €
        1,3195   14 31,948% -963,92 € -17 643,02 € 114 077,73 € 95 403,49 €
        1,3459   15 34,587% -927,41 € -18 570,43 € 112 936,96 € 97 311,56 €
        1,3728   16 37,279% -892,62 € -19 463,05 € 111 807,59 € 99 257,79 €
        1,4002   17 40,024% -859,56 € -20 322,61 € 110 689,51 € 101 242,95 €
        1,4282   18 42,825% -828,19 € -21 150,81 € 109 582,62 € 103 267,80 €
        1,4568   19 45,681% -798,51 € -21 949,32 € 108 486,79 € 105 333,16 €
        1,4859   20 48,595% -770,50 € -22 719,82 € 107 401,92 € 107 439,82 €

 

Le bien s'est dévalorisé en monnaie courante puisque que je lui applique un déflateur de 3 % comme dans le cas précédent afin que sa valorisation regagne le tunnel de Friggit. Il ne vaut que 107401 € en monnaie courante dans 20 ans.

 

Mes fonds ont beaucoup moins progressé en monnaie courante du fait d'une inflation moins forte.

 

 

 Valorisation des fonds placés en monnaie courante   Valorisation des fonds placés  en monnaie constante au temps initial 
95 000,00 € 95 000,00 €
96 900,00 € 96 900,00 €
98 838,00 € 98 838,00 €
100 814,76 € 100 814,76 €
102 831,06 € 102 831,06 €
104 887,68 € 104 887,68 €
106 985,43 € 106 985,43 €
109 125,14 € 109 125,14 €
111 307,64 € 111 307,64 €
113 533,79 € 113 533,79 €
115 804,47 € 115 804,47 €
118 120,56 € 118 120,56 €
120 482,97 € 120 482,97 €
122 892,63 € 122 892,63 €
125 350,48 € 125 350,48 €
127 857,49 € 127 857,49 €
130 414,64 € 130 414,64 €
133 022,93 € 133 022,93 €
135 683,39 € 135 683,39 €
138 397,06 € 138 397,06 €


Je dispose donc de 138 397 € de fond propres. Le bénéfice est de 138 397 € - 26 905 € en monnaie courante soit 111 491 €  Donc même sans inflation, ce type d'opération reste gagnante grâce au différentiel positif entre le taux d'intéret et le taux de rendement locatif.


Il faut pour juger de l'opération par rapport à la solution sans cession à la SCI retrancher les loyers non perçus :

 

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Published by Jean Christophe Bataille - dans Technique d'investissement
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9 juin 2010 3 09 /06 /juin /2010 06:18

Par Jean Christophe Bataille

 

http://www.lefigaro.fr/medias/2009/05/19/7622f158-4462-11de-ba72-9a434db1a8c2.jpg

 

Nombre de lecteurs ne comprennent pas pourquoi je recommande d'acheter de l'immobilier à crédit aujourd'hui. La raison majeure est que les taux fixes sont encore bas : autour de 3,6 % alors que l'inflation surgira probablement quand les émergents à force de se développer vont faire exploser la demande des matières premières et réevalueront leurs monnaies rendant nos produits importés beaucoup plus chers


Pour comprendre l'intérêt de ce placement, il faut avoir quelques bases de mathématiques financières et comprendre que l'inflation va fournir un effet de levier important.


J'ai réalisé sur une feuille Excel un petit prévisionnel d'exploitation sur une des affaires que je viens de réaliser dans une ville de province. Un studio de 20 m² dans l'ancien très bien placé dans l'hypercentre de cette ville.


Cette affaire est intéressante sur le plan théorique car le rendement n'a rien d'extraordinaire mais le bien est de qualité exceptionnelle. Elle montre que le rendement ne fait pas tout. Je vous laisse néanmoins imaginer l'interet d'une opération avec un rendement de 7 % ou 8 % en rénovation avec déduction des travaux des revenus fonciers.

 

 Euros courants 
An Taux Inflat  Loyer /an   Taxe foncière   Impôt R foncier   Trésorerie annuelle   Cumul trésorerie 
1 2,0% 9 120,00 € -1 381,00 € -3 648,00 € 4 091,00 € 4 091,00 €
2 2,0% 9 302,40 € -1 408,62 € -3 720,96 € 4 172,82 € 8 263,82 €
3 2,0% 9 488,45 € -1 436,79 € -3 795,38 € 4 256,28 € 12 520,10 €
4 2,0% 9 678,22 € -1 465,53 € -3 871,29 € 4 341,40 € 16 861,50 €
5 2,0% 9 871,78 € -1 494,84 € -3 948,71 € 4 428,23 € 21 289,73 €
6 2,0% 10 069,22 € -1 524,74 € -4 027,69 € 4 516,79 € 25 806,52 €
7 2,0% 10 270,60 € -1 555,23 € -4 108,24 € 4 607,13 € 30 413,65 €
8 2,0% 10 476,01 € -1 586,33 € -4 190,41 € 4 699,27 € 35 112,93 €
9 2,0% 10 685,53 € -1 618,06 € -4 274,21 € 4 793,26 € 39 906,18 €
10 2,0% 10 899,24 € -1 650,42 € -4 359,70 € 4 889,12 € 44 795,31 €
11 2,0% 11 117,23 € -1 683,43 € -4 446,89 € 4 986,91 € 49 782,21 €
12 2,0% 11 339,57 € -1 717,10 € -4 535,83 € 5 086,64 € 54 868,86 €
13 2,0% 11 566,37 € -1 751,44 € -4 626,55 € 5 188,38 € 60 057,24 €
14 2,0% 11 797,69 € -1 786,47 € -4 719,08 € 5 292,14 € 65 349,38 €
15 2,0% 12 033,65 € -1 822,20 € -4 813,46 € 5 397,99 €
                         20,00  
Prix d'achat du bien
             74 000,00  
Prix d'achat actes en main
             79 180,00  
Prix m²

               3 959,00  
TEG

3,6%
Mensualité

-463,29 €
Loyer mensuel
                   400,00  
Taxe foncière
                   380 
Charge annuelle
                   260,00  
Rendement réel


5,19%
Taux marginal d'imposition   40%

 

 Euros courants 
An Taux Inflat  Loyer /an   Amort.   Interets   Annuité de rembt   Taxe foncière   Impôt R foncier   Trésorerie annuelle   Cumul trésorerie 
1 1,5% 4 800,00 € -2 754,16 € -2 805,33 € -5 559,50 € -380,00 € -797,87 € -1 937,36 € -1 937,36 €
2 2% 4 872,00 € -2 854,97 € -2 704,53 € -5 559,50 € -385,70 € -866,99 € -1 940,18 € -3 877,55 €
3 5% 4 969,44 € -2 959,46 € -2 600,04 € -5 559,50 € -393,41 € -947,76 € -1 931,23 € -5 808,78 €
4 6% 5 217,91 € -3 067,77 € -2 491,72 € -5 559,50 € -413,08 € -1 090,48 € -1 845,14 € -7 653,92 €
5 7% 5 530,99 € -3 180,05 € -2 379,44 € -5 559,50 € -437,87 € -1 260,62 € -1 727,00 € -9 380,92 €
6 8% 5 918,16 € -3 296,44 € -2 263,05 € -5 559,50 € -468,52 € -1 462,04 € -1 571,90 € -10 952,82 €
7 8% 6 391,61 € -3 417,09 € -2 142,40 € -5 559,50 € -506,00 € -1 699,68 € -1 373,57 € -12 326,39 €
8 8% 6 902,94 € -3 542,16 € -2 017,34 € -5 559,50 € -546,48 € -1 954,24 € -1 157,28 € -13 483,67 €
9 8% 7 455,17 € -3 671,80 € -1 887,69 € -5 559,50 € -590,20 € -2 226,99 € -921,52 € -14 405,19 €
10 8% 8 051,59 € -3 806,19 € -1 753,30 € -5 559,50 € -637,42 € -2 519,31 € -664,64 € -15 069,83 €
11 8% 8 695,71 € -3 945,50 € -1 614,00 € -5 559,50 € -688,41 € -2 832,69 € -384,88 € -15 454,71 €
12 8% 9 391,37 € -4 089,90 € -1 469,59 € -5 559,50 € -743,48 € -3 168,71 € -80,32 € -15 535,03 €
13 8% 10 142,68 € -4 239,59 € -1 319,90 € -5 559,50 € -802,96 € -3 529,11 € 251,11 € -15 283,92 €
14 8% 10 954,09 € -4 394,76 € -1 164,73 € -5 559,50 € -867,20 € -3 915,74 € 611,66 € -14 672,26 €
15 7% 11 830,42 € -4 555,61 € -1 003,89 € -5 559,50 € -936,57 € -4 330,61 € 1 003,74 € -13 668,52 €
16 5% 12 658,55 € -4 722,35 € -837,15 € -5 559,50 € -1 002,14 € -4 728,56 € 1 368,36 € -12 300,16 €
17 3% 13 291,48 € -4 895,18 € -664,31 € -5 559,50 € -1 052,24 € -5 050,87 € 1 628,87 € -10 671,29 €
18 2% 13 690,22 € -5 074,35 € -485,15 € -5 559,50 € -1 083,81 € -5 282,03 € 1 764,89 € -8 906,40 €
19 2% 13 964,03 € -5 260,07 € -299,43 € -5 559,50 € -1 105,49 € -5 465,84 € 1 833,21 € -7 073,19 €
20 2% 14 243,31 € -5 452,59 € -106,91 € -5 559,50 € -1 127,60 € -5 654,56 € 1 901,66 € -5 171,54 €

 

Nous constatons que dans l'hypothèse d'un démarrage de l'inflation dans 3 ans pour quelques années avec un maxi à 8 % au bout de 6 ans, le cumul de trésorerie en euros courants objective un débour total sur 20 ans de -5171.54 euros seulement.


La partie qui suit a été modifiée à la suite d'une remarque d'un intervenant demandant de tenir compte d'une dévalorisation du bien en monnaie constante pour que les rendement locatifs soit mis en équivalence avec les taux d'intéret élevés en cas d'inflation élevée et pour parier sur une réintégration des prix dans le tunnel de Friggit à l'horizon de 10-20 ans.


Actualisons les flux à aujourd'hui en monnaie constante, c'est à dire nous ramenons toutes les sommes versées à leur valeur en euros d'aujourd'hui. Ensuite calculons le prix du bien au fil des ans en le faisant baisser de 3% par an en monnaie constante afin qu'il réintegre une fourchette de prix compatibles avec le tunnel de Friggit (dernière colonne) :

 

 

Actualisation
An  Cumul inflation   Flux trésorerie actualisé   Cumul actualisé au temps initial   Valorisation du bien 
1 1,500% -1 937,36 € -1 937,36 € 74 000,00 €
2 3,530% -1 911,51 € -3 848,87 € 73 260,00 €
3 8,706% -1 865,38 € -5 714,26 € 74 725,20 €
4 15,229% -1 697,36 € -7 411,62 € 76 966,96 €
5 23,295% -1 498,75 € -8 910,37 € 80 045,63 €
6 33,159% -1 274,91 € -10 185,28 € 84 047,92 €
7 43,811% -1 031,53 € -11 216,82 € 88 250,31 €
8 55,316% -804,72 € -12 021,54 € 92 662,83 €
9 67,741% -593,32 € -12 614,86 € 97 295,97 €
10 81,161% -396,23 € -13 011,08 € 102 160,77 €
11 95,654% -212,45 € -13 223,54 € 107 268,81 €
12 111,306% -41,05 € -13 264,59 € 112 632,25 €
13 128,210% 118,84 € -13 145,75 € 118 263,86 €
14 146,467% 268,02 € -12 877,73 € 124 177,05 €
15 163,720% 407,25 € -12 470,48 € 129 144,13 €
16 176,906% 518,87 € -11 951,61 € 131 727,02 €
17 185,213% 588,24 € -11 363,37 € 131 727,02 €
18 190,917% 618,80 € -10 744,57 € 130 409,75 €
19 196,736% 630,15 € -10 114,42 € 129 105,65 €
20 202,670% 640,86 € -9 473,56 € 127 814,59 €

 

Nous constatons que le débour global sur 20 ans en euros d'aujourd'hui est en réalité de -8394.51 euros.


Si nous actualisons le prix du bien dans 20 ans à la valeur d'aujourd'hui nous obtenons 42600 euros. L'opération en monnaie constante nous a donc permis de gagner 42600 euros en investissant 8394 euros. Le capital a donc été multiplié par 5.


Notons qu'en euros constant, l'opération parait encore beaucoup plus profitable puisque pour un débour global sur 20 ans de -5171.54 euros, on possède au bout de 20 ans 127814 euros.

 

Alors bien sur, on peut penser que les prix de l'immobilier vont baisser et qu'il faut attendre pour investir mais attention dans ce cas cela proviendrait probablement d'une crise aigue des dettes souveraines et les taux seraient plus élevés annulant l'effet de baisse des prix. Pire, la pierre étant une valeur refuge et une partie de la population anticipant de l'inflation monétaire, la pierre risquerait de moins baisser que ne le voudrait la hausse des taux. Mais cette hypothèse ne me parait pas aussi probable que le prédisent les Cassandres car les mesures de rigueur décidées récemment par l'Europe et la monétisation des dettes souveraines toxiques, manifestement bien acceptée par les marchés, éloignent l'éventualité d'une fuite devant la monnaie et risquent de laisser les taux à leur niveau actuel jusqu'à ce que l'inflation importée se manifeste. Pour l'instant, les prix de l'immobilier sont en petite hausse sur 2010 ...


Maintenant imaginons que l'inflation reste à 2% durant 20 ans, ce que je ne crois pas étant donné la structure de la dette des pays occidentaux et l'étroitesse de la planète pour 9 milliards d'individus avides de croissance. Le compte d'exploitation devient :

 

 Euros courants 
An Taux Inflat  Loyer /an   Amort.   Interets   Annuité de rembt   Taxe foncière   Impôt R foncier   Trésorerie annuelle   Cumul trésorerie 
1 1,5% 4 800,00 € -2 754,16 € -2 805,33 € -5 559,50 € -380,00 € -797,87 € -1 937,36 € -1 937,36 €
2 2% 4 872,00 € -2 854,97 € -2 704,53 € -5 559,50 € -385,70 € -866,99 € -1 940,18 € -3 877,55 €
3 2% 4 969,44 € -2 959,46 € -2 600,04 € -5 559,50 € -393,41 € -947,76 € -1 931,23 € -5 808,78 €
4 2% 5 068,83 € -3 067,77 € -2 491,72 € -5 559,50 € -401,28 € -1 030,84 € -1 922,79 € -7 731,57 €
5 2% 5 170,21 € -3 180,05 € -2 379,44 € -5 559,50 € -409,31 € -1 116,31 € -1 914,90 € -9 646,47 €
6 2% 5 273,61 € -3 296,44 € -2 263,05 € -5 559,50 € -417,49 € -1 204,22 € -1 907,60 € -11 554,07 €
7 2% 5 379,08 € -3 417,09 € -2 142,40 € -5 559,50 € -425,84 € -1 294,67 € -1 900,93 € -13 455,00 €
8 2% 5 486,66 € -3 542,16 € -2 017,34 € -5 559,50 € -434,36 € -1 387,73 € -1 894,92 € -15 349,93 €
9 2% 5 596,40 € -3 671,80 € -1 887,69 € -5 559,50 € -443,05 € -1 483,48 € -1 889,63 € -17 239,56 €
10 2% 5 708,32 € -3 806,19 € -1 753,30 € -5 559,50 € -451,91 € -1 582,01 € -1 885,09 € -19 124,64 €
11 2% 5 822,49 € -3 945,50 € -1 614,00 € -5 559,50 € -460,95 € -1 683,40 € -1 881,35 € -21 005,99 €
12 2% 5 938,94 € -4 089,90 € -1 469,59 € -5 559,50 € -470,17 € -1 787,74 € -1 878,46 € -22 884,45 €
13 2% 6 057,72 € -4 239,59 € -1 319,90 € -5 559,50 € -479,57 € -1 895,13 € -1 876,47 € -24 760,92 €
14 2% 6 178,87 € -4 394,76 € -1 164,73 € -5 559,50 € -489,16 € -2 005,66 € -1 875,44 € -26 636,36 €
15 2% 6 302,45 € -4 555,61 € -1 003,89 € -5 559,50 € -498,94 € -2 119,43 € -1 875,41 € -28 511,78 €
16 2% 6 428,50 € -4 722,35 € -837,15 € -5 559,50 € -508,92 € -2 236,54 € -1 876,46 € -30 388,23 €
17 2% 6 557,07 € -4 895,18 € -664,31 € -5 559,50 € -519,10 € -2 357,10 € -1 878,63 € -32 266,86 €
18 2% 6 688,21 € -5 074,35 € -485,15 € -5 559,50 € -529,48 € -2 481,23 € -1 881,99 € -34 148,86 €
19 2% 6 821,98 € -5 260,07 € -299,43 € -5 559,50 € -540,07 € -2 609,02 € -1 886,61 € -36 035,47 €
20 2% 6 958,42 € -5 452,59 € -106,91 € -5 559,50 € -550,87 € -2 740,60 € -1 892,56 € -37 928,02 €

 

Le débour sur 20 ans est très différent car il atteint -37 928,02 euros !

 

Actualisation
An  Cumul inflation   Flux trésorerie actualisé   Cumul actualisé au temps initial   Valorisation du bien 
1 1,5% -1 937,36 € -1 937,36 € 74 000,00 €
2 3,5% -1 911,51 € -3 848,87 € 75 480,00 €
3 5,5% -1 865,92 € -5 714,80 € 76 989,60 €
4 7,5% -1 822,55 € -7 537,35 € 78 529,39 €
5 9,5% -1 781,31 € -9 318,65 € 80 099,98 €
6 11,5% -1 742,10 € -11 060,76 € 81 701,98 €
7 13,5% -1 704,87 € -12 765,63 € 83 336,02 €
8 15,5% -1 669,54 € -14 435,16 € 85 002,74 €
9 17,5% -1 636,04 € -16 071,20 € 86 702,79 €
10 19,5% -1 604,33 € -17 675,53 € 88 436,85 €
11 21,5% -1 574,35 € -19 249,89 € 90 205,59 €
12 23,5% -1 546,06 € -20 795,94 € 92 009,70 €
13 25,5% -1 519,41 € -22 315,35 € 93 849,89 €
14 27,5% -1 494,37 € -23 809,73 € 95 726,89 €
15 29,5% -1 470,91 € -25 280,64 € 97 641,43 €
16 31,5% -1 449,00 € -26 729,64 € 99 594,26 €
17 33,5% -1 428,62 € -28 158,26 € 101 586,14 €
18 35,5% -1 409,73 € -29 567,99 € 103 617,87 €
19 37,5% -1 392,33 € -30 960,32 € 105 690,22 €
20 39,5% -1 376,40 € -32 336,73 € 107 804,03 €


En monnaie de 2010 cela donne un débour sur 20 ans de -32 336,73 euros pour une capitalisation de 74 000 euros. L'épargne n'a fait que doubler. Ce n'est pas une mauvaise opération mais elle est beaucoup moins rentable que la précédente. La raison est simple : l'investisseur n'a bénéficié que de l'effet de levier du crédit, pas de celui de l'inflation.

D'ou l'importance du débat inflation déflation car si on anticipe une déflation pendant 20 ans, l'effet est carrément inverse et l'opération devient ruineuse car les loyers baissent pendant 20 ans alors que les mensualités restent fixes. On comprend maintenant pourquoi les solutions pronées par les déflationnistes alors qu'il y a trop de gens endettés serait tout simplement suicidaires pour l'occident. Les banques centrales et les gouvernements ne laisseront donc jamais s'installer une spirale déflationniste et maintiendront de bonnes conditions d'accès au crédit. C'est pour moi une certitude. Attendez-vous à un nouveau tsunami de monnaie en cas de défaillance ...



Cet article a été rédigé rapidement par manque de temps. Si une erreur s'est glissée, merci de me le signaler.

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Published by Jean Christophe Bataille - dans Technique d'investissement
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25 novembre 2009 3 25 /11 /novembre /2009 14:24
Par Jef





Qu'est-ce qu'un FCPI ?

Les fonds communs de placement dans l’innovation (FCPI) sont des outils de placement collectif qui permettent aux particuliers d'investir dans le capital-investissement. Le statut de FCPI oblige le gérant à faire son marché à 60% dans des PME non côtés dites « innovantes ».

Ce placement se range dans la catégorie des actifs à risque fort. Il convient donc d’appréhender correctement l'histoire que vous raconte votre banquier. Un investissement long terme doit en effet se justifier avant tout financièrement en dehors de toute autre considération. Si ce type de placement permet une défiscalisation, il doit être décidé pour de nombreuses années dans le cadre de la gestion d’un patrimoine déjà constitué. Il ne devrait pas excéder, au cumul des positions, plus de 5% de ce dernier.

Le principe de base à appliquer est de choisir chaque année un gestionnaire différent avec ses propres orientations. On détient ainsi en permanence plusieurs FCPIs avec autant de gestions spécifiques dont la diversité permet de diminuer le risque en maximisant le potentiel de gain.

L'impact fiscal touche deux déclarations : soit l'impôt sur le revenu (IRPP), soit l'impôt sur la fortune (ISF) et l'IRPP cumulés. Sur l’IRPP, la réduction d’impôt (RI) est de 25%, plafonnée à 24 K€ par an, donc 6 K€ maximum de RI.

Le blocage des fonds est au minimum de 5 ans pour tendre vers 8 ans en moyenne (2 ans pour la constitution + 1 an pour la dissolution).

Simulation d'investissement


Patrimoine 2 M€ et IRPP : 5 K€. En respectant le quota de 5% d’actifs à risque fort, on peut investir 100 K€ dans les FCPIs.

Incidence fiscale sur l’IRPP :

Année 1 : 20K€  d'investis pour 5K€  de RI (donc nouvel IRPP = 0)
Idem les années suivantes …
Donc 100K€  investis en 5 ans pour 25 K€  de RI.
Année 8 : on réinvesti les 20 K€ de la première année qui deviennent disponibles. Ces capitaux auront donc servi 2 fois à acheter de la FPCI et donneront ainsi un nouveau gain d’impôt de 25%, donc de 50% en cumul sur la 9ème année.

Incidence fiscale sur l'ISF :

Le raisonnement est le même sauf que les 25% deviennent environ 35% de gains d'impôts ISF et un delta de 7.5% sur IRPP, donc 42.5% au total.
En suivant le même raisonnement, le gain fiscal passe à 85% en cumul.

Un nouveau type de FCPI moins spéculatif apparait cette année

Il autorise les obligations à bons de souscription d'actions (OBSA) et certaines obligations convertibles à entrer dans la composition d’un FCPI. Le gain fiscal n’est alors possible que sur l'IRPP et pas sur l’ISF. En revanche la sécurité du placement est bien meilleure. Peu de gérants travaillent sur ce type de produits. Ils incluent des obligations à maturités courtes de 3 ans en moyenne avec garantie de remboursement du nominal. Cette échéance à 3 ans offre une assez bonne sécurité en cas de remontée des taux. Certains gestionnaires intègrent même une partie de Junk Bonds Européenne hors zone euro qui offre des taux très élevé et peut booster la performance du fond. En cas de défaut, les détenteurs de créances font partie des rangs prioritaires, certes derrière les organismes sociaux, fiscaux, les salariés … mais devant les actionnaires !

Mon appréciation du placement en FCPI

Je pratique ce type de placement depuis des années. Lors des dissolutions, les FCPIs m’ont donné de plus ou moins bonnes plus-values, voire même un peu de moins-value pour celle de l’an dernier, mais lorsque je tiens compte de l’ensemble des résultats financiers et fiscaux cumulés dans le temps, ce placement reste très positif. Le FCPI en OBSA, quant à lui, parait intéressant pour les épargnants qui privilégient le bon rapport risque/rendement de l'obligataire moyen terme. Tant que la loi de finance offrira cet avantage, je pense continuer à mobiliser à long terme une petite partie de mes actifs sur ce poste, en la reconduisant systématiquement.

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Jean Christophe Bataille

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