Par Jean Christophe Bataille

Nombre de lecteurs ne comprennent pas pourquoi je recommande d'acheter de l'immobilier à crédit aujourd'hui. La raison majeure est que les taux fixes sont encore bas : autour de 3,6 % alors que l'inflation surgira probablement quand les émergents à force de se développer vont faire exploser la demande des matières premières et réevalueront leurs monnaies rendant nos produits importés beaucoup plus chers

Pour comprendre l'intérêt de ce placement, il faut avoir quelques bases de mathématiques financières et comprendre que l'inflation va fournir un effet de levier important.

J'ai réalisé sur une feuille Excel un petit prévisionnel d'exploitation sur une des affaires que je viens de réaliser dans une ville de province. Un studio de 20 m² dans l'ancien très bien placé dans l'hypercentre de cette ville.

Cette affaire est intéressante sur le plan théorique car le rendement n'a rien d'extraordinaire mais le bien est de qualité exceptionnelle. Elle montre que le rendement ne fait pas tout. Je vous laisse néanmoins imaginer l'interet d'une opération avec un rendement de 7 % ou 8 % en rénovation avec déduction des travaux des revenus fonciers.

Nous constatons que dans l'hypothèse d'un démarrage de l'inflation dans 3 ans pour quelques années avec un maxi à 8 % au bout de 6 ans, le cumul de trésorerie en euros courants objective un débour total sur 20 ans de -5171.54 euros seulement.

La partie qui suit a été modifiée à la suite d'une remarque d'un intervenant demandant de tenir compte d'une dévalorisation du bien en monnaie constante pour que les rendement locatifs soit mis en équivalence avec les taux d'intéret élevés en cas d'inflation élevée et pour parier sur une réintégration des prix dans le tunnel de Friggit à l'horizon de 10-20 ans.

Actualisons les flux à aujourd'hui en monnaie constante, c'est à dire nous ramenons toutes les sommes versées à leur valeur en euros d'aujourd'hui. Ensuite calculons le prix du bien au fil des ans en le faisant baisser de 3% par an en monnaie constante afin qu'il réintegre une fourchette de prix compatibles avec le tunnel de Friggit (dernière colonne) :

Nous constatons que le débour global sur 20 ans en euros d'aujourd'hui est en réalité de -8394.51 euros.

Si nous actualisons le prix du bien dans 20 ans à la valeur d'aujourd'hui nous obtenons 42600 euros. L'opération en monnaie constante nous a donc permis de gagner 42600 euros en investissant 8394 euros. Le capital a donc été multiplié par 5.

Notons qu'en euros constant, l'opération parait encore beaucoup plus profitable puisque pour un débour global sur 20 ans de -5171.54 euros, on possède au bout de 20 ans 127814 euros.

Alors bien sur, on peut penser que les prix de l'immobilier vont baisser et qu'il faut attendre pour investir mais attention dans ce cas cela proviendrait probablement d'une crise aigue des dettes souveraines et les taux seraient plus élevés annulant l'effet de baisse des prix. Pire, la pierre étant une valeur refuge et une partie de la population anticipant de l'inflation monétaire, la pierre risquerait de moins baisser que ne le voudrait la hausse des taux. Mais cette hypothèse ne me parait pas aussi probable que le prédisent les Cassandres car les mesures de rigueur décidées récemment par l'Europe et la monétisation des dettes souveraines toxiques, manifestement bien acceptée par les marchés, éloignent l'éventualité d'une fuite devant la monnaie et risquent de laisser les taux à leur niveau actuel jusqu'à ce que l'inflation importée se manifeste. Pour l'instant, les prix de l'immobilier sont en petite hausse sur 2010 ...

Maintenant imaginons que l'inflation reste à 2% durant 20 ans, ce que je ne crois pas étant donné la structure de la dette des pays occidentaux et l'étroitesse de la planète pour 9 milliards d'individus avides de croissance. Le compte d'exploitation devient :

Le débour sur 20 ans est très différent car il atteint -37 928,02 euros !

En monnaie de 2010 cela donne un débour sur 20 ans de -32 336,73 euros pour une capitalisation de 74 000 euros. L'épargne n'a fait que doubler. Ce n'est pas une mauvaise opération mais elle est beaucoup moins rentable que la précédente. La raison est simple : l'investisseur n'a bénéficié que de l'effet de levier du crédit, pas de celui de l'inflation.

D'ou l'importance du débat inflation déflation car si on anticipe une déflation pendant 20 ans, l'effet est carrément inverse et l'opération devient ruineuse car les loyers baissent pendant 20 ans alors que les mensualités restent fixes. On comprend maintenant pourquoi les solutions pronées par les déflationnistes alors qu'il y a trop de gens endettés serait tout simplement suicidaires pour l'occident. Les banques centrales et les gouvernements ne laisseront donc jamais s'installer une spirale déflationniste et maintiendront de bonnes conditions d'accès au crédit. C'est pour moi une certitude. Attendez-vous à un nouveau tsunami de monnaie en cas de défaillance ...

Cet article a été rédigé rapidement par manque de temps. Si une erreur s'est glissée, merci de me le signaler.